>> 浙商證券-華潤萬象生活(01209.HK)深度報告：多元驅(qū)動發(fā)展，穩(wěn)握全業(yè)態(tài)領(lǐng)跑權(quán)-250305
| 上傳日期： |
2025/3/7 |
大小： |
3371KB |
| 格式： |
pdf 共26頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評級： |
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作者： |
楊凡,馬莉,鐘燁晨 |
| 下載權(quán)限： |
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領(lǐng)先物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)商，多元業(yè)務(wù)板塊協(xié)同增效
華潤萬象生活堅持以“空間”、“客戶”及“產(chǎn)品與服務(wù)”三大關(guān)鍵要素為核心，采用涵蓋商業(yè)管理、物業(yè)管理及大會員體系的一體化“2+1”業(yè)務(wù)模式。隨著市場需求增加和規(guī)模擴(kuò)張，華潤萬象生活的收入由2017年的31.29億元增至2023年的147.67億元，CAGR約30%。與此同時，公司通過優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)較優(yōu)的盈利能力，2021-2023年公司平均毛利率/凈利率/ROE約31%/19%/15%。
多元業(yè)態(tài)驅(qū)動增長，商業(yè)運(yùn)營競爭優(yōu)勢顯現(xiàn)
預(yù)計2028年市場規(guī)模超9500億元，購物中心板塊驅(qū)動增長。2014年至2023年，全業(yè)態(tài)物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營市場總收入由2828億元增長至7146億元，CAGR為10.8%。未來，隨著房地產(chǎn)市場和購物中心運(yùn)營服務(wù)市場的進(jìn)一步發(fā)展，預(yù)計2028年總收入將達(dá)到9554億元，2023-2028年CAGR為6.0%。
2023年，Top10龍頭企業(yè)占市場容量約11%，行業(yè)集中度持續(xù)提升。在中國，同時提供物業(yè)管理服務(wù)、購物中心運(yùn)營服務(wù)及城市服務(wù)的公司數(shù)量有限，行業(yè)集中加速中。2023年，在中國的全業(yè)態(tài)物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營及城市服務(wù)市場中，前十大公司占市場總收入約10.9%。
未來增長依托高品質(zhì)定制+數(shù)字化，推動行業(yè)穩(wěn)健擴(kuò)張。住宅物業(yè)管理服務(wù)核心競爭力在于多樣化增值服務(wù)和規(guī)模化運(yùn)營；購物中心運(yùn)營服務(wù)的核心競爭力體現(xiàn)在全生命周期服務(wù)覆蓋和多元化增值模式；寫字樓運(yùn)營服務(wù)的競爭優(yōu)勢則在于高品質(zhì)定制化服務(wù)和數(shù)字化技術(shù)與效率的結(jié)合。
憑借多元業(yè)務(wù)協(xié)同、核心區(qū)域布局和優(yōu)質(zhì)品牌資源等優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)了顯著高于行業(yè)的增長。2017-2023年，公司收入CAGR達(dá)25%。展望未來，隨著購物中心和寫字樓市場的持續(xù)增長，以及數(shù)字化轉(zhuǎn)型的推進(jìn)，公司有望繼續(xù)保持穩(wěn)健增長。
2024年上半年，新增合約面積超80%集中于一二線城市，核心區(qū)域布局推動高增長。公司新增的第三方合約面積中，86%位于一線和二線城市，充分利用了核心區(qū)域的稀缺資源優(yōu)勢。
2024年上半年，購物中心零售額超1000億元，約50個項(xiàng)目市場排名第一。公司購物中心零售額同比增長19.7%，達(dá)1007億元，其中46個項(xiàng)目市場排名第一，展現(xiàn)了公司在市場中的領(lǐng)導(dǎo)力與品牌資源的稀缺性。
2024年上半年，物業(yè)航道第三方業(yè)務(wù)占比62%，在管面積達(dá)3.98億平方米彰顯市場化拓展成效。華潤集團(tuán)在城市更新與TOD項(xiàng)目上的支持，使在管面積達(dá)到3.98億平方米，第三方項(xiàng)目貢獻(xiàn)突出，公司業(yè)務(wù)獨(dú)立性的不斷增強(qiáng)。
2024年上半年，一體化運(yùn)營模式推動收入增長約25%。公司通過一體化運(yùn)營推動城市空間運(yùn)營收入同比增長24.9%，數(shù)字化平臺的應(yīng)用進(jìn)一步提升了運(yùn)營效率。
盈利預(yù)測與估值
公司是中國領(lǐng)先的物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)商，我們預(yù)計2024-2026年將實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入174.5/199.3/225.8億元，歸母凈利潤分別為34.40/39.75/45.85億元，華潤萬象生活對應(yīng)PE分別為20x/18x/15x。考慮到華潤萬象生活的運(yùn)營能力強(qiáng)、市場占有率高、在國內(nèi)市場具有較大的發(fā)展?jié)摿?，我們認(rèn)為公司可享估值溢價，首次覆蓋，我們給予華潤萬象生活“增持”評級。
風(fēng)險提示
行業(yè)競爭加劇風(fēng)險；依賴核心區(qū)域和優(yōu)質(zhì)品牌資源風(fēng)險；市場需求變化風(fēng)險；母公司支持的依賴性風(fēng)險；輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的風(fēng)險；第三方數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性風(fēng)險
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