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核心觀點(diǎn)：
　　正道篤行，精筑致遠(yuǎn)。根據(jù)公司官網(wǎng)，中國(guó)海外發(fā)展于1979年成立于香港，1984年在香港開展地產(chǎn)業(yè)務(wù)，1988年進(jìn)入深圳，具備三十余年的內(nèi)地開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，穿越周期。央企屬性，股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，管理團(tuán)隊(duì)主要為中?；蚰腹局薪ɡ蠈ⅲ?jīng)驗(yàn)豐富且穩(wěn)定。
　　開發(fā)業(yè)務(wù)概覽：權(quán)益銷售排名升至行業(yè)第一。銷售方面，根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)公告，中海（集團(tuán)）24年銷售金額3107億元，同比+0.3%，跑贏大市，24年克而瑞權(quán)益銷售排行榜第一，順周期推貨，抓住市場(chǎng)窗口期彈性供貨，形成有質(zhì)量的銷售。拿地方面，公司（不含宏洋）24年拿地金額806億元，全口徑拿地金額排名行業(yè)第一，24M11-25M1拿地力度上升至90%，權(quán)益補(bǔ)貨力度148%，短期投資力度快速提升。
　　公司核心市場(chǎng)表現(xiàn)：一線銷冠王，去化能力強(qiáng)。公司最早聚焦一線市場(chǎng)，反映迅速，23年公司一線拿地占比提至62%，24年一線城市銷售額超1700億元，貢獻(xiàn)比例63%，“一線+東北二線+北方二線”是公司最擅長(zhǎng)的市場(chǎng)，23年市占率分別為5.3%、8.2%、7.3%。22-24年公司在26個(gè)核心城市累計(jì)銷售金額/累計(jì)拿地貨值比值為107%，絕大部分城市的去化率表現(xiàn)非常健康。
　　商業(yè)運(yùn)營(yíng)高增長(zhǎng)。根據(jù)公司中報(bào)，24H1公司商業(yè)收入35.4億元，同比+20%，測(cè)算凈利率30%，對(duì)核心凈利率貢獻(xiàn)比例10%。
　　盈利預(yù)測(cè)與投資建議。估值方面，我們預(yù)計(jì)公司商業(yè)物業(yè)估值585億元（Cap rate=6%），剔除商業(yè)影響后的PB為0.64x，即使不考慮2081億元投資性房地產(chǎn)，PB為0.86x，依然低于1x，價(jià)值被低估。我們維持公司合理價(jià)值17.81港元/股不變，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。行業(yè)景氣度影響公司去化情況；投資端謹(jǐn)慎，規(guī)模增長(zhǎng)不及預(yù)期；未來利潤(rùn)率的波動(dòng)。