>> 興業(yè)證券-道由白云盡，春與青溪長：REITs全攻略(上)，一二級市場、持有人結(jié)構(gòu)、打新、量化策略與產(chǎn)品-250528
| 上傳日期： |
2025/5/28 |
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| 7038KB |
| 格式： |
pdf 共67頁 |
來源： |
興業(yè)證券 |
| 評級： |
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作者： |
鄭兆磊,張博 |
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投資要點：
高分紅疊加低相關(guān)性，REITs重要性不言而喻。那么REITs有哪些類型，各有什么特征？行情被什么因素驅(qū)動？如何參與一級市場，打新有什么風險點？二級市場流動性和估值如何，估值可以用來擇時嗎？誰在投資REITs？多因子策略在REITs上有效嗎？REITs如何助力資產(chǎn)配置策略？REITs產(chǎn)品前景如何？本文圍繞以上問題展開。
市場總覽：1）在我國公募REITs似股非債，風險特征接近股票，是和其它大類資產(chǎn)都具備低相關(guān)性的“超級紅利基金”。2）2024年“常態(tài)化”發(fā)行以來，REITs發(fā)展駛?cè)肟燔嚨馈?）回顧歷史，REITs整體走勢受到政策、市場情緒、投資者結(jié)構(gòu)變化、基本面、相對債券和紅利股的息差等多重因素的驅(qū)動。
一級市場：1）戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下打新、公眾發(fā)售三個環(huán)節(jié)的獲配比例近似7:2:1。目前機構(gòu)參與一級市場打新的熱度高，推高認購倍數(shù)。2）紙面看，REITs上市后的收益和勝率均較為可觀，但上市后表現(xiàn)好的REITs往往認購倍數(shù)也較高，導(dǎo)致獲配少；而認購倍數(shù)低的上市后表現(xiàn)可能不及預(yù)期，拖累打新收益。
二級市場：1）目前主流REITs指數(shù)僅有中證REITs全收益/價格指數(shù)，但各資產(chǎn)類型走勢常常出現(xiàn)分化，需擬合各資產(chǎn)類型指數(shù)。2）流動性仍然是REITs二級市場的掣肘，平均來看個券流動性可能僅為微盤股的20%。3）從時間序列上看REITs動量效應(yīng)明顯而非反轉(zhuǎn)，歷史上估值明顯下行時往往不是抄底的好時機。躲避“殺估值”時刻的擇時策略表現(xiàn)優(yōu)秀，相對指數(shù)年化多頭超額8%。
持有人結(jié)構(gòu)：保險和券商仍然是主流玩家，但FOF也明顯抬頭。
優(yōu)選REITs組合：1）對REITs進行了詳細的多因子測試，基于估值、換手率、基本面變化等因子可以構(gòu)造優(yōu)選REITs策略，優(yōu)選10只REITs相對中證REITs全收益指數(shù)年化超額約11%（扣費后后）。2）REITs也存在類似行業(yè)輪動的資產(chǎn)類型輪動效應(yīng)。3）對策略容量，常態(tài)化發(fā)行后的市場情況也進行了測算。
資產(chǎn)配置：在風險平價模型中加入REITs指數(shù)或優(yōu)選REITs組合可以提升組合的收益表現(xiàn)。
REITs產(chǎn)品化：目前主要投資于REITs的基金的底層標的仍為海外REITs。未來看好REITs指數(shù)或指數(shù)增強產(chǎn)品的發(fā)展。
5月7日的發(fā)布會上，證監(jiān)會主席提及“支持上市公司利用股、債、REITs等多種工具開展直接融資”，REITs作為融資手段首次和股債并列，需要認識到REITs也是一種“化債”路徑。道由白云盡，春雨青溪長，期待REITs在幫助實體經(jīng)濟優(yōu)化資源配置的道路上走的更遠，同時也堅定看好REITs作為一個低相關(guān)性高股息品種在資產(chǎn)配置中的作用。
風險提示：結(jié)論基于歷史數(shù)據(jù)，在市場環(huán)境轉(zhuǎn)變時模型存在失效的風險。
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