>> 國信證券-中國金茂(00817.HK)多線并進(jìn)產(chǎn)品力優(yōu)，風(fēng)險出清加速拓土-250610
| 上傳日期： |
2025/6/10 |
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| 2737KB |
| 格式： |
pdf 共28頁 |
來源： |
國信證券 |
| 評級： |
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作者： |
任鶴,王粵雷,王靜 |
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核心觀點
背靠央企，業(yè)績扭虧。中國金茂是中國中化控股有限責(zé)任公司旗下城市運(yùn)營領(lǐng)域的平臺企業(yè)，中國中化持股約38.4%，為公司最大股東。公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)多元穩(wěn)定，包括城市及物業(yè)開發(fā)、商務(wù)租賃及零售商業(yè)運(yùn)營、酒店經(jīng)營、物業(yè)服務(wù)等板塊。2024年公司實現(xiàn)業(yè)績扭虧，主要原因是：1）計提存貨減值減少；2）開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率回升；3）三費(fèi)支出減少；4）合聯(lián)營公司貢獻(xiàn)利潤增多。
主業(yè)聚焦開發(fā)，多元航道并行。1）城市及物業(yè)開發(fā)：公司發(fā)布“金玉滿堂”全新產(chǎn)品系，產(chǎn)品力突出，市場認(rèn)可度高，貢獻(xiàn)公司超8成收入；2）商務(wù)租賃及零售商業(yè)運(yùn)營：商務(wù)租賃板塊成為了助推公司業(yè)績增長的動力之一，公司持有的寫字樓絕多位于一二線核心城市的黃金地段，擁有較高出租率；3）酒店經(jīng)營：公司致力于在核心城市精選地段運(yùn)營地標(biāo)性和精品特色高級酒店項目，擁有成熟完善的高級酒店設(shè)計、開發(fā)和投資經(jīng)營能力；4）物業(yè)服務(wù)：于2022年分拆上市，目前擁有總合約建筑面積約達(dá)1.3億平方米。
銷售穩(wěn)定，土儲優(yōu)質(zhì)。2024年公司實現(xiàn)銷售金額983億元，排名全行業(yè)第12位，穩(wěn)居行業(yè)第一梯隊。公司有別于其他開發(fā)商，堅持化城市運(yùn)營模式，不論是在產(chǎn)品革新、資金安全等方面，都具備較強(qiáng)的抗周期能力，且擁有大部分開發(fā)商都不具備的長期開發(fā)運(yùn)營能力。2023年以來，公司在招拍掛市場拿地強(qiáng)度不斷提高，2024年拿地金額/銷售金額為0.33，位于主流房企前列。截至目前，公司未售貨值約2800億，貨值可充分支撐公司未來經(jīng)營需要，其中87%位于一二線城市，未售貨值結(jié)構(gòu)較好。
盈利預(yù)測與估值：公司土地質(zhì)量相對較好，財務(wù)保持健康，拿地積極，有望在行業(yè)震蕩后率先脫穎而出。自2020年以來，公司共累計計提減值174億元，占現(xiàn)有存貨約17%，已完成的減值幅度位列主流房企前三，主流國央企第一，風(fēng)險釋放程度相對優(yōu)于其他主流房企。預(yù)計公司2025至2027年營收分別為560/542/554億元，歸母凈利潤分別為11.0/11.3/11.6億元，同比+3%/+3%/+3%。結(jié)合絕對估值和相對估值，我們認(rèn)為公司每股價值較當(dāng)前股價有20%至26%的空間，首次覆蓋給予“優(yōu)于大市”評級。
風(fēng)險提示：市場下行超預(yù)期導(dǎo)致未來銷售不及預(yù)期；交付不及預(yù)期；存貨貶值過多；政策力度不足導(dǎo)致市場持續(xù)下行；對未來減值過于樂觀導(dǎo)致估值及盈利預(yù)測過高。
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