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核心觀點(diǎn)
　　截至2025年6月6日，中證REITs全收益指數(shù)錄得1107.3，創(chuàng)階段性新高，總市值突破2000億邁入新階段，年內(nèi)漲幅達(dá)14.4%，收益率領(lǐng)跑全球大類資產(chǎn)。本輪REITs牛市主要由三大核心因素驅(qū)動：無風(fēng)險(xiǎn)利率下行、機(jī)構(gòu)強(qiáng)配置訴求增強(qiáng)、部分資產(chǎn)抗周期優(yōu)勢突出。展望后市，市場供需矛盾仍存在，政策紅利待釋放，預(yù)計(jì)C-REITs未來有望走出“擴(kuò)容啟動-估值提升-均衡平穩(wěn)”的三階段，期間市場仍將維持高估值，同時(shí)各業(yè)態(tài)分化將持續(xù)。持續(xù)看好C-REITs在“資產(chǎn)荒”環(huán)境下作為核心資產(chǎn)的稀缺性、優(yōu)質(zhì)性，首推一級市場的網(wǎng)下打新及戰(zhàn)略配售，二級市場配置建議聚焦“優(yōu)質(zhì)內(nèi)需賽道+景氣度修復(fù)資產(chǎn)”兩條主線。
　　摘要
　　REITs市場再創(chuàng)新高，三大因素推動本輪牛市。2025年以來，REITs市場延續(xù)2024年底以來的牛市行情，截至6月6日，中證REITs全收益指數(shù)錄得1107.3，創(chuàng)階段性新高，年內(nèi)漲幅達(dá)14.4%，領(lǐng)跑全球大類資產(chǎn)。一級項(xiàng)目新發(fā)穩(wěn)步推進(jìn)，C-REITs總市值站上2000億臺階，年內(nèi)8只新發(fā)項(xiàng)目收益率亮眼，但中簽率走低，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)競購的激烈程度顯著提升。本輪REITs牛市主要由三大核心因素驅(qū)動：（1）2024年底無風(fēng)險(xiǎn)利率下行，開啟本輪REITs牛市；（2）“固收+”配置訴求增強(qiáng)，頭部機(jī)構(gòu)大幅增持，驅(qū)動市場持續(xù)創(chuàng)新高；（3）消費(fèi)、保租房等優(yōu)質(zhì)業(yè)態(tài)抗周期優(yōu)勢突出。
　　市場供需矛盾仍存，政策紅利待釋放，預(yù)計(jì)未來1-2年內(nèi)市場仍維持高估值，板塊分化將持續(xù)。預(yù)計(jì)中短期內(nèi)，資金強(qiáng)配置需求與新發(fā)項(xiàng)目供給不足的矛盾仍存。參考可轉(zhuǎn)債市場的演進(jìn)路徑，C-REITs未來有望走出“擴(kuò)容啟動-估值提升-均衡平穩(wěn)”的三階段。通過未來3年的常態(tài)化發(fā)行，整個(gè)市場市值將達(dá)到4000-5000億量級，上市只數(shù)達(dá)到100只以上體量后，將逐步走向供需平衡。利率方面，預(yù)計(jì)短期底部有支撐，但中長期仍有較大下行空間。各業(yè)態(tài)基本面分化持續(xù)，結(jié)構(gòu)性機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。政策方面，增量資金政策蓄“時(shí)”待發(fā)，專項(xiàng)立法及改革紅利可期。此外，風(fēng)險(xiǎn)層面需關(guān)注下半年集中解禁影響，部分機(jī)構(gòu)止盈意愿或強(qiáng)化。
　　首推一級戰(zhàn)配及打新，二級配置聚焦“優(yōu)質(zhì)內(nèi)需資產(chǎn)+景氣度修復(fù)資產(chǎn)”兩條主線。持續(xù)看好C-REITs在“資產(chǎn)荒”環(huán)境下作為核心資產(chǎn)的稀缺性、優(yōu)質(zhì)性，首推一級市場的網(wǎng)下打新及戰(zhàn)略配售。下半年市場壓力與動力并存，有望在波動后再創(chuàng)新高。建議聚焦“優(yōu)質(zhì)內(nèi)需賽道+景氣度修復(fù)資產(chǎn)”兩條主線。包括政策性保租房、消費(fèi)、市政環(huán)保等穩(wěn)健運(yùn)營的賽道；以及運(yùn)營管理能力較強(qiáng)的廠房資產(chǎn)、出租率持續(xù)提升的倉儲物流資產(chǎn)、車流量持續(xù)向好的高速資產(chǎn)。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析
　　1、審批及發(fā)行進(jìn)展不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)：REITs審批及發(fā)行受項(xiàng)目質(zhì)量、監(jiān)管審核速度及市場環(huán)境等多方面因素影響，若項(xiàng)目成熟度不高、監(jiān)管審核速度放慢及市場環(huán)境低迷，將會使REITs審批發(fā)行放緩。
　　2、政策出臺不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)：我國REITs立法、稅收及信息披露等多項(xiàng)制度尚待建立及完善，若相關(guān)政策出臺不及預(yù)期，可能會影響REITs市場的持續(xù)健康發(fā)展。
　　3、二級市場波動的風(fēng)險(xiǎn)：REITs的風(fēng)險(xiǎn)特征表現(xiàn)為中等風(fēng)險(xiǎn)及中等收益，歷史上REITs市場曾受個(gè)別資產(chǎn)基本面疫后修復(fù)不及預(yù)期、整體REITs市場投資人類型單一投資行為趨同等影響，二級市場持續(xù)回調(diào)，出現(xiàn)較大波動。