>> 國泰海通證券-晨報-250704
| 上傳日期： |
2025/7/4 |
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| 1074KB |
| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
國泰海通證券 |
| 評級： |
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作者： |
湯蔚翔 |
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行業(yè)專題研究：房地產(chǎn)《物業(yè)財報“從迷霧走向精深”系列（2）》2025-07-03
涂力磊（分析師）021-38676666、謝皓宇（分析師）021-38676666、曾佳敏（分析師）021-38676666
為什么研究物業(yè)應收賬款?？紤]應收賬款作為影響企業(yè)現(xiàn)金流的重要因素，絕大程度上對企業(yè)分紅潛在持續(xù)能力有實質(zhì)影響，本文作為物業(yè)報表研究系列的第二篇，將通過對30家樣本企業(yè)應收賬款的詳細拆解，回顧和分析企業(yè)現(xiàn)金流管理的本質(zhì)變化。受近年地產(chǎn)行業(yè)下行、關(guān)聯(lián)方出險以及第三方業(yè)主回款速度放緩影響，行業(yè)應收賬款規(guī)模從2021年開始步入增長?；谝陨闲袠I(yè)趨勢變化，我們認為有序理解物業(yè)行業(yè)應收賬款的處理方式、發(fā)展特點對正確理解物業(yè)現(xiàn)金流變化及尋找平衡的“規(guī)模-質(zhì)量-利潤”發(fā)展模式意義明顯。
行業(yè)應收賬款規(guī)模增速收窄明顯。2020-2024年，我們跟蹤的30家上市物企應收賬款合計規(guī)模分別達到291.8億元、483.2億元、683.4億元、742.5億元和753.7億元，增速分別為+42.6%、+65.6%、+41.4%、+8.7%和+1.5%，2023年起應收賬款增速小于營業(yè)收入增速，增速收窄明顯。母公司背景優(yōu)秀及商管類企業(yè)的應收/營收占比較低。
關(guān)聯(lián)方影響逐步減弱，業(yè)務獨立性上升。近五年看，得益于物企與關(guān)聯(lián)公司開展各類型清繳、減值計提和以資抵債，樣本企業(yè)關(guān)聯(lián)方應收占比由47%降至39%，第三方應收占比53%上升至61%。趨勢上，母公司出險企業(yè)關(guān)聯(lián)方風險正在逐步化解，此類物企的關(guān)聯(lián)方應收占比由2019年的91%下降至2024年的44%，考慮地產(chǎn)行業(yè)信用風險已集中出清，我們判斷趨勢上關(guān)聯(lián)方應收影響應持續(xù)減弱。
賬期拉長、減值大幅提升、回款率承壓。樣本企業(yè)賬期拉長，1年以內(nèi)的應收賬款占比由2019年89%降至2024年的58%，款項回收難度有增加。相應的，企業(yè)應收賬款計提比例（減值撥備/貿(mào)易應收款）顯著上升，由2019年的4%躍升至2024年的26%。2019年-2024年，樣本企業(yè)綜合回款率從90%下降至78%，其中，母公司出險的物企回款率持續(xù)承壓，低于樣本企業(yè)整體水平，部分企業(yè)回款率僅五成左右。
投資建議。考慮物企發(fā)展和運營的長期邏輯，我們認為具備獨立業(yè)務競爭能力，能夠合理減少關(guān)聯(lián)交易發(fā)生數(shù)量、降低關(guān)聯(lián)交易占比是重要的衡量標準。此外，我們還考慮1）母公司背景優(yōu)質(zhì)且地產(chǎn)銷售排名保持前列的企業(yè)，仍能為物企提供業(yè)績上的支撐，同時有效規(guī)避關(guān)聯(lián)方應收帶來的風險；2）商管類企業(yè)具有天然優(yōu)勢，商戶繳費較好收回，不存在長期欠費的情況。同時，我們考慮應收增速控制得當，計提比例相對充分，賬齡結(jié)構(gòu)健康、回款率高的企業(yè)?；谝陨线x擇，我們推薦1）關(guān)聯(lián)母公司背景優(yōu)秀的中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余；2）歷史問題逐步出清，應收賬款風險可控的企業(yè)，如萬物云、碧桂園服務和融創(chuàng)服務；3）商業(yè)模式具有天然優(yōu)勢的華潤萬象生活。風險提示。1）關(guān)聯(lián)方經(jīng)營風險；2）管理規(guī)模擴張不及預期。
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