>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第29周周報(2025年7月12日-2025年7月18日)：本周新房二手房成交同比降幅均收窄；中央城市工作會議將“城市更新”寫入總體要求-250722
| 上傳日期： |
2025/7/22 |
大小： |
1963KB |
| 格式： |
pdf 共27頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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核心觀點
【新房成交】
雖然在年中沖刺銷售帶動下，6月新房成交面積環(huán)比增長，但同比降幅擴(kuò)大，成交持續(xù)走弱。6月40城新房成交面積環(huán)比+14.3%，同比-11.6%，同比降幅擴(kuò)大9.0pct，雖然在年中沖刺銷售的帶動下，新房成交環(huán)比出現(xiàn)正增長，但同比明顯走弱。1-6月累計同比-1.6%。
從各能級城市來看，6月新房成交全線走弱；上半年一線城市新房成交同比正增長，二、三四線城市同比負(fù)增長。1）一線城市：6月新房成交面積環(huán)比+11.8%，同比-8.5%，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比增速下降19.2pct。具體來看，北京同比+13%、環(huán)比+23%；上海環(huán)比+14%，但同比-13%；廣州環(huán)比+9%，但同比-4%；深圳同環(huán)比均下滑，環(huán)比-4%，同比-35%。從累計來看，1-6月一線城市新房成交面積同比+2.0%。1-6月深圳新房成交面積同比+11%，廣州同比+7%，北京同比+1%，上海同比-4%。2）二線城市：6月新房成交面積環(huán)比+16.2%，同比-8.7%，同比降幅擴(kuò)大3.3pct。6月環(huán)比增長的有杭州、武漢、蘇州、福州、寧波、濟(jì)南，其余均環(huán)比負(fù)增長；同比僅武漢、蘇州、福州正增長，其余城市同比均呈現(xiàn)負(fù)增長。從累計來看，1-6月二線城市新房成交面積同比0.1%。1-6月武漢新房成交面積同比+31%，南寧同比+16%，福州同比+12%。3）三四線城市：6月新房成交面積環(huán)比+12.7%，同比-21.2%，同比降幅擴(kuò)大10.5pct。從累計來看，1-6月三四線城市新房成交面積同比-8.6%。
【二手房成交】
6月二手房成交面積同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，成交動能轉(zhuǎn)弱。6月18城二手房成交面積環(huán)比持平，同比-3.7%，同比增速均下降7.0pct，自24年6月以來重點城市二手房成交面積同比增速已經(jīng)連續(xù)12個月為正，25年6月是一年以來首次出現(xiàn)單月二手房成交面積負(fù)增長的情形。25年1-6月18城二手房成交面積累計同比+14.6%。
從各城市能級來看，6月一線城市二手房成交同環(huán)比正增長，二、三四線城市同比負(fù)增長。6月一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為4.1%、-2.2%、2.6%，同比增速分別為5.7%、-10.0%、-3.9%，一線城市同比漲幅收窄11.4pct，二線城市同比增速下降11.4pct，三四線城市同比降幅收窄14.4pct。具體而言，一線城市中，6月北京二手房成交面積環(huán)比+7%，同比+4%；深圳環(huán)比-4%，同比+13%。二線城市中，廈門、南寧同環(huán)比均正增長，同比分別增長9%、11%，環(huán)比分別增長12%、27%；蘇州環(huán)比+2%，但同比-2%；成都同比+8%，環(huán)比-0.2%；其余城市同環(huán)比均負(fù)增長。從累計來看，1-6月一、二、三四線城市二手房成交面積同比增速分別為27.7%、11.0%、-1.1%。具體而言，一、二線城市中，深圳（同比+42%）、杭州（+24%）、北京（+23%）、南寧（+22%）、成都（+19%）、廈門（+11%）、蘇州（+9%）、青島（+3%）1-6月二手房成交面積同比正增長；三四線城市中東莞（+40%）、衢州（+28%）、金華（+26%）、佛山（+6%）1-6月二手房成交面積同比正增長。
【新房庫存與去化】
庫存與去化：庫存規(guī)模環(huán)比下降，去化周期環(huán)比上升。截至6月末，我們跟蹤的12城新房庫存面積環(huán)比-0.6%，同比-16.8%；整體去化周期為17.2個月，環(huán)比+1.6個月，同比-3.1個月。具體來看，僅上海、杭州去化周期在12個月內(nèi)。
開盤去化率：優(yōu)質(zhì)項目入市托舉6月去化率同環(huán)比正增長。根據(jù)克而瑞，重點城市6月平均開盤去化率41%，環(huán)比+2pct，同比+13pct。其中，一、二、三四線城市開盤去化率分別為40%、45%、27%，一、三四線城市環(huán)比分別提升4、6pct，二線城市環(huán)比持平，一、二線城市同比分別提升21、15pct，三四線城市同比-4pct。分城市來看，去化率超6成城市有成都、杭州、天津、重慶、合肥、長沙，主要得益于適銷網(wǎng)紅盤入市帶動。從變化趨勢來看，同環(huán)比均漲多跌少：1）北京、上海、深圳、成都、杭州這類熱點城市6月去化率同環(huán)比齊增，熱度延續(xù)；2）武漢、南京這類弱復(fù)蘇城市，6月去化率同環(huán)比齊增，市場延續(xù)止跌企穩(wěn)；3）寧波、嘉興、常州這類弱二三線城市6月去化率均不足2成，市場仍低迷。
【土地市場】
6月住宅用地土拍熱度環(huán)比持續(xù)回落，不過仍然好于去年同期。6月全國成交土地建面環(huán)比+11.8%，同比+0.2%；其中一、二、三線城市環(huán)比增速為-38.0%、22.9%、23.3%，同比增速為-4.4%、7.1%、9.6%。6月全國成交土地平均樓面價環(huán)比+49.5%，同比+17.4%；其中一、二、三線城市環(huán)比增速為253.8%、79.0%、-0.4%，同比增速為66.4%、34.7%、-11.5%。6月北京、上海、成都成交金額超過100億元，重慶、長沙、成都成交建面超過100萬平，因一線城市宅地成交占比上升，平均樓面價同環(huán)比均上漲。6月全國平均溢價率為5.1%，環(huán)比提升0.6pct，但住宅類用地平均溢價率為6.0%，環(huán)比-0.2pct，4、5、6月住宅類用地土拍溢價率已經(jīng)連續(xù)三個月下滑，不過仍然好于去年同期，同比仍有3.0pct的提升。一、二、三線城市平均溢價率分別為4.9%、7.2%、2.5%，一線城市環(huán)比-1.3pct，同比+4.3pct；二線城市環(huán)比+1.0pct，同比+4.1pct；三線城市環(huán)比-0.3pct，同比-1.9pct。
1-6月全國土地成交規(guī)模減少，但樓面均
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