>> 申萬宏源-房地產(chǎn)行業(yè)2025年7月政治局會議點評：落實城市工作會議精神，高質(zhì)量開展城市更新-250730
| 上傳日期： |
2025/7/31 |
大?。?/td>
| 1007KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告，僅限高級會員查看 |
|
|
事件：
2025年7月30日，中共中央政治局召開會議，會議指出：1）宏觀政策要持續(xù)發(fā)力、適時加力。要落實落細更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，充分釋放政策效應。加快政府債券發(fā)行使用，提高資金使用效率。兜牢基層“三?！钡拙€。貨幣政策要保持流動性充裕，促進社會綜合融資成本下行。2）要持續(xù)防范化解重點領(lǐng)域風險。落實好中央城市工作會議精神，高質(zhì)量開展城市更新。
點評：
“更加積極的財政政策+適度寬松的貨幣政策”，要求宏觀政策持續(xù)發(fā)力。本次政治局會議提及“宏觀政策要持續(xù)發(fā)力、適時加力；要落實落細更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，充分釋放政策效應”，這意味著后續(xù)財政政策和貨幣政策都將更加積極、協(xié)同發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟。其中，更加積極的財政政策意味著后續(xù)財政支出力度將明顯加大，預計包括房地產(chǎn)行業(yè)方面城市更新將獲得進一步支持；而適度寬松的貨幣政策意味著后續(xù)仍有進一步降準降息空間，保持流動性充裕，進一步降低企業(yè)和居民融資成本。
高質(zhì)量開展城市更新，中央提出更高層次要求，政策思路強化需求端呵護。5月15日中辦、國辦發(fā)布的《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》，指出“大力實施城市更新”；7月15日中央城市工作會議指出“以推進城市更新為重要抓手”；7月30日財政部部長也指出“支持加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，實施城市更新行動”；本次會議提出“落實好中央城市工作會議精神，高質(zhì)量開展城市更新“，表明隨著城市發(fā)展進入新時期、從增量擴張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效，中央也對城市更新提出更高層次要求，要更高質(zhì)量推動城市更新行動；這也和中央城市工作會議中提及的“打造現(xiàn)代化人民城市”相契合。我們認為，城中村改造是需求端提振措施，政策思路持續(xù)強化需求端呵護，可以有效推動居民購房需求合理釋放；高質(zhì)量城市更新也預示未來城市更新會集中在核心一二線城市。當前更積極財政貨幣政策也利于推動城改資金更快落地。
新發(fā)展模式下城市更新契合“好房子“發(fā)展方向，提質(zhì)增效重要性突顯。城市更新本質(zhì)目的在于切實改善居民生活居住環(huán)境，這與構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式中的“好房子”方向一脈相承。當前房地產(chǎn)處于好房子存量少+改需正值釋放階段，我們認為未來好房子賽道空間廣闊，其中預計締造“好房子”的優(yōu)質(zhì)房企將有望率先進入底部拐點時刻、并領(lǐng)先于行業(yè)實現(xiàn)ROE改善，后續(xù)其ROE的回升更加依賴于毛利率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的提升（并非指施工速度、而指庫存管理），不再依賴于杠桿，從而有望助力其從金融模式逐漸轉(zhuǎn)向制造業(yè)模式，并實現(xiàn)PB-ROE的向上突破。
投資分析意見：看好產(chǎn)品力和庫存管理能力雙強的優(yōu)質(zhì)房企，維持“看好”評級。我們認為我國廣義住房需求已經(jīng)見底（一二手成交合計），但量價并未如期進入正向循環(huán)，因而認為“止跌回穩(wěn)”仍將是政策主基調(diào)，修復居民資產(chǎn)負債表是關(guān)鍵，預計政策仍將進一步發(fā)力，可能包括：推進城改、好房子、房貸降息、優(yōu)化收儲等，其中好房子政策將開辟新發(fā)展賽道，將助力優(yōu)質(zhì)房企率先進入底部拐點時刻，推動經(jīng)營模式由金融業(yè)轉(zhuǎn)向制造業(yè)，從而迎接PB-ROE的向上突破。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評級，推薦：1）產(chǎn)品力房企：建發(fā)國際、濱江集團、華潤置地、建發(fā)股份，關(guān)注綠城中國、中國金茂；2）低估值修復房企：新城控股、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、保利發(fā)展、中海外發(fā)展、龍湖集團、華發(fā)股份，關(guān)注新城發(fā)展、金地集團；3）二手房中介：貝殼-W，關(guān)注我愛我家；4）物業(yè)管理：華潤萬象、綠城服務、招商積余、中海物業(yè)、保利物業(yè)。
風險提示：調(diào)控政策超預期收緊，銷售去化不及預期；物管行業(yè)人工成本上行超預期。
|
|
