>> 興業(yè)證券-地產(chǎn)建筑業(yè)行業(yè)：多因素助推香港樓市企穩(wěn)，推薦港資地產(chǎn)公司-250814
| 上傳日期： |
2025/8/14 |
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| 格式： |
pdf 共12頁 |
來源： |
興業(yè)證券 |
| 評級： |
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作者： |
宋健,孫鐘漣 |
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投資要點：
Hibor低位運行，按揭成本優(yōu)勢凸顯：Hibor-1個月利率自2025年4月30日起急劇下行后，雖然7月小幅回升，但至今維持歷史低位水平。截至2025年8月11日，Hibor1個月利率為0.95%，再度低于1%的水平。2025年7月，中國香港主要銀行平均新批按息水平（H按即掛鉤HIBOR的按揭貸款）為2.29%，有利于釋放轉(zhuǎn)租為買或投資性購房需求。
連續(xù)2個月中國香港新房成交金額同比轉(zhuǎn)正，庫存改善明顯：自2025年6月起新房成交金額連續(xù)2個月同比轉(zhuǎn)正，新房成交宗數(shù)自2025年3月起連續(xù)5個月保持1500宗以上水平，新房成交有望企穩(wěn)。2025年6月，開發(fā)商會德豐有133宗九龍?zhí)笼埻ダ?號的新房內(nèi)部轉(zhuǎn)讓登記，合共170.651億港元，令7月新房成交金額環(huán)比跌幅明顯。若扣除這部分影響，2025年7月新房成交宗數(shù)和金額分別環(huán)比-7.0%及+10.6%。此外，從去化表現(xiàn)來看，截至2025Q2末中國香港新房售出比例達(dá)51%，為近三年同期的高位水平。我們預(yù)計隨著開發(fā)商積極推盤，以及在Hibor維持低位水平、港股財富效應(yīng)等利好因素的加持下，庫存積壓問題有望改善，新房售出比例有望維持高位水平。
二手房量價企穩(wěn)：2025年7月，中國香港二手私人住宅成交金額同比增長33.4%，較6月環(huán)比微跌0.6%，自6月起已連續(xù)兩個月同比轉(zhuǎn)正。2025年6月中國香港私人住宅售價指數(shù)環(huán)比提升0.03%，連續(xù)3個月環(huán)比微增，價格有企穩(wěn)跡象。
商業(yè)地產(chǎn)租金指數(shù)邊際改善：2025年6月，中國香港私人寫字樓(所有類別)租金指數(shù)同比下滑3.5%，同比降幅收窄；從中區(qū)、北角/鲗魚涌6月甲類寫字樓的當(dāng)月平均租金來看，均較5月環(huán)比提升。2025年6月，中國香港私人零售業(yè)樓宇租金指數(shù)環(huán)比持平。我們認(rèn)為受益于港股市場的財富效應(yīng)以及訪港旅客人次的持續(xù)增長，零售業(yè)態(tài)回暖趨勢在下半年依然可持續(xù)。
南下資金增持中國香港本地股：截至2025年8月11日，中國香港本地股公司的港股通持股比例平均為3.0%，較2024年末提升1.1個百分點。公募基金持倉來看，嘉里建設(shè)、恒隆地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)的內(nèi)地公募基金重倉持股數(shù)量占流通股的比例自2024Q3起持續(xù)提升，以上公司均具備穩(wěn)定的分紅能力。在中國內(nèi)地降準(zhǔn)降息背景下，中國香港本地股的高股息紅利配置價值具備吸引力。
關(guān)注港資開發(fā)商配置良機：在樓市與商業(yè)地產(chǎn)雙改善的背景下，港資開發(fā)商迎來“β改善+紅利價值”的雙重機遇。短期看，Hibor維持低位、政策寬松延續(xù)、香港樓市成交量價企穩(wěn)及港股通資金增持將為板塊提供明確催化；長期看，港資開發(fā)商的非開發(fā)業(yè)務(wù)已成為現(xiàn)金流的“壓艙石”，疊加穩(wěn)定的派息政策，截至2025年8月11日收盤價對應(yīng)板塊平均股息率約5%，具備穿越周期的防御價值。建議關(guān)注商業(yè)運營能力突出、現(xiàn)金流穩(wěn)健的高股息龍頭太古地產(chǎn)以及推貨積極、銷售表現(xiàn)強勁的高β標(biāo)的嘉里建設(shè)、新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)。
風(fēng)險提示：Hibor反彈超預(yù)期、中國香港樓市復(fù)蘇弱于預(yù)期、中國香港寫字樓租金下行超預(yù)期、派息不及預(yù)期。
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