>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第35周周報(2025年8月23日-2025年8月29日)：上海優(yōu)化限購限貸政策；城市高質(zhì)量發(fā)展意見出臺，支持老舊住房原拆原建-250903
| 上傳日期： |
2025/9/3 |
大小： |
4969KB |
| 格式： |
pdf 共27頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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新房成交面積環(huán)比漲幅收窄，同比降幅收窄；二手房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負，同比漲幅擴大。新房庫存面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負，同比降幅擴大；去化周期環(huán)比下降、同比上漲。
核心觀點
新房成交面積環(huán)比漲幅收窄，同比降幅收窄。40個城市新房成交面積為219.6萬平，環(huán)比上升12.8%，同比下降2.4%，同比降幅較上周收窄了8.0個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為13.3%、5.3%、32.2%，同比增速分別為-20.4%、2.7%、15.8%。一線城市同比降幅較上周收窄了13.2個百分點，二線城市同比增幅較上周收窄了10.0個百分點，三線城市同比增速較上周上升39.7個百分點。
二手房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負，同比漲幅擴大。18個城市二手房成交面積為156.5萬平，環(huán)比下降2.3%，同比上升6.6%，同比增速較上周提升1.5個百分點。一、二、三四線城市環(huán)比增速分別為-3.4%、-4.1%、4.3%，同比增速分別為-1.6%、11.0%、24.6%。其中，一線城市同比增速較上周下降了7.7個百分點，二線城市同比增幅收窄了0.9個百分點，三四線城市同比增速較上周上升了34.4個百分點。
新房庫存面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負，同比降幅擴大；去化周期環(huán)比下降、同比上漲。12個城市新房庫存面積為8261萬平，環(huán)比增速為-26.6%，同比增速為-14.7%；去化周期為18.8個月，環(huán)比下降0.2個月，同比上升1.3個月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為19.2、15.4、68.3個月，一線城市環(huán)比上升0.01個月、二、三四線城市環(huán)比分別下降0.5、1.1個月，一、二、三四線城市同比分別上升1.8、0.03、0.5個月。
土地市場環(huán)比量漲價跌、同比量價齊跌；溢價率環(huán)比上漲，同比下降。百城全類型成交土地規(guī)劃建筑面積為1091.1萬平，環(huán)比上升43.4%，同比下降34.9%；成交土地總價為143.8億元，環(huán)比下降27.9%，同比下降55.1%；樓面均價為1318元/平，環(huán)比下降49.7%，同比下降31.0%；土地溢價率為2.5%，環(huán)比上升0.3個百分點，同比下降1.2個百分點。
房企國內(nèi)債券發(fā)行量同環(huán)比均下降。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為35.0億元，環(huán)比下降76.3%，同比下降76.5%（前值：25.6%）。總償還量為127.1億元，環(huán)比下降16.1%，同比上升242.1%（前值：-1.3%）；凈融資額為-92.1億元。
板塊收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為-0.1%，較上周下降0.6pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對收益（相對滬深300）為-2.8%，較上周上升0.9pct。房地產(chǎn)板塊PE為30.67X，較上周上升3.62X。
政策
8月25日，上海進一步優(yōu)化了限購限貸政策，且政策力度明顯大于北京。1）限購政策調(diào)整方面，外環(huán)外不再限制購房套數(shù)，單身按家庭執(zhí)行限購政策。一方面利好外環(huán)外市場，有助于緩解外環(huán)外的供需矛盾，另一方面，增加了單身購房套數(shù)，有助于吸引年輕人在滬購房，提升市場活躍度。2）我們認(rèn)為，本次政策最大的亮點是信貸政策的調(diào)整，公積金貸款額度提升15%，支持公積金支付首付與公積金“又提又貸”；商貸利率不再區(qū)分首套二套。我們預(yù)計，此次信貸政策的調(diào)整將有效提高流動性，降低居民房貸壓力，提升居民購房能力。
8月28日《中共中央國務(wù)院關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》對外公布，其中多條內(nèi)容與房地產(chǎn)密切相關(guān)。1）城市更新：《意見》提及“穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建。持續(xù)推動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”。在本輪周期中首次提出“支持老舊住房自主更新、原拆原建。2）存量盤活：《意見》提及“激活城市存量資源潛力”；“改造利用老舊廠房、低效樓宇、閑置傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等存量房屋，建立與建筑功能轉(zhuǎn)換和混合利用需求相適應(yīng)的規(guī)劃調(diào)整機制”；“優(yōu)化產(chǎn)權(quán)歸集、整合、置換和登記政策，盤活利用存量低效用地”。會議特別提及鼓勵存量住房轉(zhuǎn)性。3）“好房子”建設(shè)：《意見》提及“系統(tǒng)推進“好房子”和完整社區(qū)建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，更好滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求。全鏈條提升住房設(shè)計、建造、維護、服務(wù)水平，大力推進安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設(shè)。實施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動”。今年“好房子”建設(shè)被首次寫入《政府工作報告》，我們認(rèn)為，通過“好房子”建設(shè)迭代，能更好滿足品質(zhì)住房的需求，以實現(xiàn)新的供求關(guān)系動態(tài)平衡。4）《意見》還提及建立房屋全生命周期安全管理制度，限制超高層等內(nèi)容。
投資建議：
二季度以來房地產(chǎn)銷售與投資等基本面數(shù)據(jù)均明顯走弱，推動房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”仍是當(dāng)前行業(yè)的主要目標(biāo)。8月一線城市北京、上海也在市場壓力之下，先后優(yōu)化限購與信貸政策，我們預(yù)計對局部地區(qū)市場情緒有階段性提振，但政策對于銷售量價的改善效果仍待觀察，建議持續(xù)關(guān)注后續(xù)政策進展。此外，“高質(zhì)量開展城市更新”已經(jīng)成為行業(yè)主線任務(wù)，配套政策有望加速落地，各地也將加速出臺城市更新相關(guān)行動方案。地產(chǎn)從標(biāo)的來看，一方面，流動性安全、重倉高能級城市、產(chǎn)品力突出的房企或更具備α屬性；另一方面，得益于化債、政策紓困、銷售改善等多重邏輯下的困境反轉(zhuǎn)的標(biāo)的或具備更大的
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