>> 申萬宏源-房地產(chǎn)行業(yè)1-8月月報：投資銷售持續(xù)走弱，一線城市限購放松-250915
| 上傳日期： |
2025/9/16 |
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| 886KB |
| 格式： |
pdf 共9頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,曹曼 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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本期投資提示：
投資端：投資低位繼續(xù)走弱，開工降幅擴(kuò)大、竣工降幅收窄。從2025年1-8月累計來看，投資同比-12.9%，較前值-0.9pct；新開工同比-19.5%，較前值-0.1pct；施工同比-9.3%，較前值-0.1pct；竣工同比-17.0%，較前值-0.5pct。8月單月來看，投資同比-19.5%，較前值-2.4pct；開工同比-20.3%，較前值-4.8pct；竣工同比-21.4%，較前值+8.0pct。我們認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)投資端依然較弱，尤其短期拿地偏弱，并考慮到本輪周期中供給主體的過度出清及補(bǔ)庫存的困難，從而導(dǎo)致后續(xù)投資仍將處于偏弱狀態(tài)，并且預(yù)計投資修復(fù)節(jié)奏也將顯著慢于以往周期。我們維持2025年預(yù)測：投資同比-11.0%、開工同比-15.1%、竣工同比-20.0%。
銷售端：銷售量價持續(xù)走弱，銷量降幅仍在持續(xù)擴(kuò)大。從2025年1-8月累計來看，銷售面積同比-4.7%，較前值-0.7pct；銷售額同比-7.3%，較前值-0.8pct；銷售均價同比-2.7%，較前值-0.1pct。8月單月來看，銷售面積同比-10.6%，較前值-2.7pct；銷售金額同比-14.0%，較前值+0.1pct；銷售均價同比-3.8%，較前值+2.9pct。我們認(rèn)為，目前房地產(chǎn)銷售端處于筑底階段，預(yù)計行業(yè)積極政策推動需求修復(fù)，并且收儲和城中村改造等也將推動銷售面積提升，而供給主體的過度出清及補(bǔ)庫存的困難將在供給端約束銷售修復(fù)，因而判斷銷售或在短期維度仍處于需求中樞之下，導(dǎo)致總量仍偏弱，但結(jié)構(gòu)有彈性。我們維持2025年預(yù)測：銷售面積同比-4.5%、銷售金額同比-6.5%、銷售均價同比-2.0%。
資金端：資金來源降幅收窄，按揭貸款走弱、融資資金改善。從2025年1-8月累計來看，資金來源同比-8.0%，較前值-0.5pct。8月單月來看，資金來源同比-11.9%，較前值+3.9pct。從8月單月各資金來源同比來看，國內(nèi)貸款同比+1.1%，較前值+5.1pct；自籌資金同比-11.7%，較前值+4.4pct；定金及預(yù)收款同比-15.2%，較前值+9.0pct；個人按揭貸款同比-19.5%，較前值-26.4pct。8月資金來源同比降幅有所收窄，融資資金中，國內(nèi)貸款增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，自籌資金降幅有所收窄；銷售回款中，定金及預(yù)收款降幅收窄，個人按揭款增速由正轉(zhuǎn)負(fù)。我們認(rèn)為，預(yù)計后續(xù)房地產(chǎn)資金來源仍處于略偏緊狀態(tài)，但隨著近期行業(yè)政策的持續(xù)放松，預(yù)計資金來源也將逐步改善。
投資分析意見：投資銷售持續(xù)走弱，一線城市限購放松，維持“看好”評級。我們認(rèn)為，我國廣義住房需求已經(jīng)見底，但量價并未如期進(jìn)入正向循環(huán)，預(yù)判房地產(chǎn)總量仍將繼續(xù)磨底，預(yù)計止跌回穩(wěn)政策也將進(jìn)一步推出；并預(yù)計核心城市的房地產(chǎn)市場已在底部拐點區(qū)域、并將領(lǐng)先筑底回升；同時好房子政策將開辟“新產(chǎn)品、新定價、新模式”的新發(fā)展賽道，將推動好房子滲透率更低的核心城市房地產(chǎn)市場的改善，同時也將助力布局核心城市并打造好房子的優(yōu)質(zhì)房企率先進(jìn)入底部拐點時刻，推動經(jīng)營模式由金融業(yè)轉(zhuǎn)向制造業(yè)，從而迎接PB-ROE的向上突破。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評級，推薦：1）產(chǎn)品力房企：建發(fā)國際、濱江集團(tuán)、華潤置地、綠城中國、中國金茂、建發(fā)股份；2）低估值修復(fù)房企：新城控股、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、中海外發(fā)展、保利發(fā)展、華發(fā)股份，關(guān)注新城發(fā)展、大悅城、金地集團(tuán)；3）二手房中介：貝殼-W，關(guān)注我愛我家；4）物業(yè)管理：綠城服務(wù)、華潤萬象、招商積余、保利物業(yè)、中海物業(yè)。
風(fēng)險提示：調(diào)控政策再收緊，銷售和融資資金再趨緊，收儲推進(jìn)低于預(yù)期。
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