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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)包含生產(chǎn)制造類(lèi)園區(qū)和科創(chuàng)類(lèi)園區(qū)兩大類(lèi)。本文基于該判斷，綜合考慮園區(qū)的基本特征，設(shè)計(jì)偏定性，有園區(qū)自身特點(diǎn)，且以評(píng)分作為主要模式的產(chǎn)業(yè)園區(qū)評(píng)估體系。
　　投資要點(diǎn)：
　　園區(qū)REITs是公募REITs市場(chǎng)的重要組成部分，對(duì)底層資產(chǎn)價(jià)值的合理評(píng)估是投資的重要支點(diǎn)。本文旨在搭建關(guān)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)更優(yōu)評(píng)估體系。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心載體和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要引擎，長(zhǎng)久以來(lái)其發(fā)展歷程與國(guó)家戰(zhàn)略演進(jìn)脈絡(luò)深度契合。從2021年第一只園區(qū)REITs上市至今，園區(qū)REITs累積上市19只，總市值374億元；涉及底層資產(chǎn)36處，均位于核心一二線城市。由于當(dāng)前偏傳統(tǒng)和通用指標(biāo)的產(chǎn)業(yè)園估值體系存在一定價(jià)值刻畫(huà)困難或研究盲區(qū)，我們嘗試打造偏定性、有園區(qū)自身特點(diǎn)，且以評(píng)分作為主要模式的全新評(píng)估體系，用以追蹤REITs底層資產(chǎn)的定期運(yùn)營(yíng)變化，并篩選出在中長(zhǎng)期潛力上更優(yōu)的園區(qū)REITs。
　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)在根本上可以分為生產(chǎn)制造類(lèi)園區(qū)和科創(chuàng)類(lèi)園區(qū)兩大類(lèi)，前者強(qiáng)調(diào)品牌與復(fù)制性，后者強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新與獨(dú)特性。生產(chǎn)制造類(lèi)園區(qū)核心在于由政策優(yōu)勢(shì)向品牌力和優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)管理傳導(dǎo)，具備強(qiáng)異地復(fù)制性，同時(shí)也要求園區(qū)能夠?qū)崿F(xiàn)與產(chǎn)業(yè)鏈的升級(jí)更迭同步發(fā)展?？苿?chuàng)類(lèi)園區(qū)核心價(jià)值在于創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)力形成，需要有形要素和無(wú)形要素的綜合投入，具備強(qiáng)獨(dú)特性。這一園區(qū)分類(lèi)是本文評(píng)估體系的構(gòu)建基礎(chǔ)，且中長(zhǎng)期看，我們更看好科創(chuàng)類(lèi)園區(qū)的價(jià)值增長(zhǎng)空間。
　　重塑價(jià)值判斷，構(gòu)建以7大類(lèi)基礎(chǔ)指標(biāo)和2大類(lèi)附加指標(biāo)組成的評(píng)估體系。對(duì)產(chǎn)業(yè)園評(píng)估的本質(zhì)是要回答“什么是好的產(chǎn)業(yè)園”以及“什么是現(xiàn)在可以買(mǎi)的產(chǎn)業(yè)園”，基于上述園區(qū)分類(lèi)，并綜合市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的通用評(píng)估視角（傳統(tǒng)視角和產(chǎn)業(yè)視角），我們?cè)O(shè)計(jì)新的評(píng)估體系，1）7大類(lèi)基礎(chǔ)指標(biāo)包括區(qū)位、租戶(hù)、大股東、結(jié)構(gòu)性供需、市場(chǎng)定位、地方政策和股息率，核心關(guān)注園區(qū)客觀條件和運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)；2）2大類(lèi)附加指標(biāo)包括科技創(chuàng)新與成效貢獻(xiàn)，核心關(guān)注園區(qū)科創(chuàng)屬性與價(jià)值外溢。
　　園區(qū)評(píng)估結(jié)果每半年度更新一次，2025H1評(píng)估中科創(chuàng)屬性突出的園區(qū)整體表現(xiàn)更優(yōu)。2025H1綜合評(píng)分TOP3的園區(qū)REITs分別為華夏金隅智造工場(chǎng)REIT、廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT、易方達(dá)廣州開(kāi)發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園REIT。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：REITs評(píng)分體系部分指標(biāo)依賴(lài)主觀評(píng)定；評(píng)估數(shù)據(jù)存在一定滯后性。