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新房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降幅擴(kuò)大；二手房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降幅收窄；新房庫(kù)存面積同環(huán)比均下降；去化周期同環(huán)比均下降。
　　核心觀點(diǎn)
　　新房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降幅擴(kuò)大。40個(gè)城市新房成交面積為256.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7.8%，同比下降21.1%，同比降幅較上周擴(kuò)大0.01個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為4.7%、-11.9%、-9.2%，同比增速分別為-27.7%、-10.5%、-35.1%，一、三四線城市同比降幅較上周分別收窄6.4、3.1個(gè)百分點(diǎn)，二線城市同比降幅較上周擴(kuò)大6.2個(gè)百分點(diǎn)。
　　二手房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降幅收窄。18個(gè)城市二手房成交面積為178.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降3.8%，同比下降27.0%，同比降幅較上周收窄3.9個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為-5.0%、-3.7%、-2.7%，同比增速分別為-25.7%、-32.5%、-16.8%，一線城市同比降幅較上周擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)，二、三四線城市同比降幅較上周分別收窄4.4、16.1個(gè)百分點(diǎn)。
　　新房庫(kù)存面積同環(huán)比均下降；去化周期同環(huán)比均下降。12個(gè)城市新房庫(kù)存面積為11371萬(wàn)平，環(huán)比增速為-0.3%，同比增速為-13.2%；去化周期為20.1個(gè)月，環(huán)比下降0.8個(gè)月，同比下降0.1個(gè)月。一、二、三四線城市新房庫(kù)存面積去化周期分別為20.3、16.9、83.2個(gè)月，環(huán)比分別下降0.6、0.9、5.5個(gè)月，一、二線城市同比分別下降0.4、0.3個(gè)月，三四線城市同比上升8.5個(gè)月。
　　土地市場(chǎng)環(huán)比量漲價(jià)跌，同比量?jī)r(jià)齊跌；溢價(jià)率同環(huán)比均上漲。百城全類型成交土地規(guī)劃建筑面積為1101.96萬(wàn)平方米，環(huán)比上升29.8%，同比下降42.3%；成交土地總價(jià)為187.0億元，環(huán)比下降10.1%，同比下降55.0%；成交土地樓面均價(jià)為1697元/平，環(huán)比下降30.7%，同比下降22.1%；溢價(jià)率為10.5%，環(huán)比上升8.3個(gè)百分點(diǎn)，同比上升6.2個(gè)百分點(diǎn)。
　　房企國(guó)內(nèi)債券發(fā)行量同環(huán)比均上升。房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為238.1億元，環(huán)比上升44.3%，同比上升323.0%（前值：207.6%）?？們斶€量為92.28億元，環(huán)比上升23.9%，同比上升77.8%（前值：-25.5%）；凈融資額為145.9億元。
　　板塊收益有所上升。房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為1.5%，較上周上升3.9pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)收益（相對(duì)滬深300）為-1.7%，較上周下降1.6pct。房地產(chǎn)板塊PE為28.49X，較上周下降3.93X。
　　政策
　　本周二十屆四中全會(huì)召開(kāi)，在《中國(guó)共產(chǎn)黨第二十屆中央委員會(huì)第四次全體會(huì)議公報(bào)》中的“保障和改善民生，實(shí)現(xiàn)共同富?！笨蚣苤校鞔_提出“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，體現(xiàn)出當(dāng)前中央對(duì)于房地產(chǎn)的考量更多在民生層面。此前10月11日，在國(guó)新辦舉行的“高質(zhì)量完成‘十四五’規(guī)劃”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，住建部強(qiáng)調(diào)“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是為了推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展歸根到底是要讓人民群眾住上‘好房子’”。由此可見(jiàn)，我們預(yù)計(jì)“十五五”時(shí)期，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、“好房子”建設(shè)均將是房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)，相關(guān)內(nèi)容也有望出現(xiàn)在即將公布的“十五五”規(guī)劃建議中，除此之外，高質(zhì)量開(kāi)展城市更新已經(jīng)成為未來(lái)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要一環(huán)，預(yù)計(jì)在“十五五”時(shí)期也將成為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重點(diǎn)支撐。
　　投資建議：
　　從基本面數(shù)據(jù)來(lái)看，10月以來(lái)樓市成交走弱。去年整個(gè)四季度的銷售基數(shù)均較高，因此接下來(lái)的市場(chǎng)可能仍將持續(xù)面臨一定壓力。當(dāng)下房?jī)r(jià)絕對(duì)值仍然在走低、庫(kù)存仍然較高、居民信心也較弱，很難支撐后續(xù)樓市的成交量?jī)r(jià)。從四中全會(huì)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的表態(tài)來(lái)看，我們預(yù)計(jì)，好房子建設(shè)與城市更新將持續(xù)推進(jìn)，或?qū)⑦M(jìn)一步挖掘和釋放改善型需求，助力行業(yè)企穩(wěn)發(fā)展。地產(chǎn)從標(biāo)的來(lái)看，一方面，流動(dòng)性安全、重倉(cāng)高能級(jí)城市、產(chǎn)品力突出的房企或更具備α屬性；另一方面，得益于化債、政策紓困、銷售改善等多重邏輯下的困境反轉(zhuǎn)的標(biāo)的或具備更大的估值修復(fù)彈性。
　　現(xiàn)階段我們建議關(guān)注四條主線：1）基本面穩(wěn)定、在一二線核心城市的銷售和土儲(chǔ)占比高、在重點(diǎn)城市的市占率較高的房企：濱江集團(tuán)、華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)。2）從2024年以來(lái)在銷售和拿地上都有顯著突破的小而美房企：保利置業(yè)集團(tuán)、城投控股。3）經(jīng)營(yíng)或策略上有增量或變化的房企：新城控股、金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)。4）受益于二手房市場(chǎng)持續(xù)量?jī)r(jià)修復(fù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司：貝殼-W、我愛(ài)我家。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：
　　房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。