>> 招商證券-房地產(chǎn)行業(yè)中央經(jīng)濟(jì)工作會議點(diǎn)評：關(guān)注城市更新和住房公積金制度改革等的進(jìn)一步變化-251212
| 上傳日期： |
2025/12/12 |
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| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
招商證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
趙可,區(qū)宇軒 |
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本次中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)市場的定調(diào)從過去的“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”變?yōu)椤爸Ψ€(wěn)定房地產(chǎn)市場”?！案哔|(zhì)量推進(jìn)城市更新”、“深化住房公積金制度改革”、“有序推動‘好房子’建設(shè)”等表述值得關(guān)注，后續(xù)或可關(guān)注專項(xiàng)債和專項(xiàng)借款等金融工具進(jìn)一步支持城市更新，以及住房公積金貸款利率進(jìn)一步調(diào)降、額度進(jìn)一步提高和住房公積金用途拓寬等可能性。
事件：12月10日至11日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議在北京舉行。中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習(xí)近平出席會議并發(fā)表重要講話。
在“堅(jiān)持內(nèi)需主導(dǎo)，建設(shè)強(qiáng)大國內(nèi)市場”任務(wù)下提及“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”，判斷城市更新或是擴(kuò)大投資、拉動內(nèi)需的重要抓手之一，判斷專項(xiàng)債、專項(xiàng)借款等金融工具進(jìn)一步支持城市更新或得到優(yōu)化，城市更新存量項(xiàng)目的盤活以及新增項(xiàng)目或有進(jìn)一步的資金支持。本次中央經(jīng)濟(jì)工作會議中“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”的表述與此前中央城市工作會議“高質(zhì)量開展城市更新”基調(diào)一致。本次“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”表述是在“堅(jiān)持內(nèi)需主導(dǎo)，建設(shè)強(qiáng)大國內(nèi)市場”這一明年經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)任務(wù)下提出的，同時結(jié)合這一任務(wù)下“推動投資止跌回穩(wěn)”、“優(yōu)化地方政府專項(xiàng)債券用途管理，繼續(xù)發(fā)揮新型政策性金融工具作用，有效激發(fā)民間投資活力”等表述，判斷城市更新或是擴(kuò)大投資、拉動內(nèi)需的重要抓手之一，判斷專項(xiàng)債、專項(xiàng)借款等金融工具進(jìn)一步支持城市更新或得到優(yōu)化，城市更新存量項(xiàng)目的盤活以及新增項(xiàng)目或有進(jìn)一步的資金支持。
對房地產(chǎn)市場的定調(diào)從過去的“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”變?yōu)椤爸Ψ€(wěn)定房地產(chǎn)市場”。本次中央經(jīng)濟(jì)工作會議在“堅(jiān)持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險”任務(wù)下提出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”表述。此前6月13日召開的國常會中的表述為“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，4月中央政治局會議中的表述為“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”。
“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”表述與過往基本一致，判斷收購商品房重點(diǎn)用于保障性住房或仍是重要路徑。本次中央經(jīng)濟(jì)工作會議中“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”表述與此前多次中央經(jīng)濟(jì)工作會議和國常會等場合表述基本一致。結(jié)合本次“鼓勵收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等”表述，判斷收購商品房重點(diǎn)用于保障性住房或仍是重要路徑。
“深化住房公積金制度改革”表述下，關(guān)注住房公積金貸款利率進(jìn)一步調(diào)降、額度進(jìn)一步提高和住房公積金用途拓寬的可能性。本次中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“深化住房公積金制度改革”，住房公積金貸款利率進(jìn)一步調(diào)降、額度進(jìn)一步提高和住房公積金用途拓寬的可能性值得重點(diǎn)關(guān)注。
住房公積金貸款利率方面，今年5月7日，《中國人民銀行關(guān)于下調(diào)個人住房公積金貸款利率的通知》發(fā)布。根據(jù)《通知》，自2025年5月8日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.1%和2.6%。本次“深化住房公積金制度改革”表述下，判斷住房公積金貸款利率或有進(jìn)一步下降空間。若住房公積金貸款利率進(jìn)一步下降，或有助于從推動租金回報率與加權(quán)房貸利率（即商貸和公積金貸款加權(quán)平均利率）之差收窄的角度帶動需求企穩(wěn)。
住房公積金貸款額度方面，此前多個城市已提高住房公積金貸款額度，關(guān)注后續(xù)住房公積金貸款額度進(jìn)一步提高的可能性。
住房公積金用途方面，此前北京、上海、廣州、深圳等城市已經(jīng)先后允許提取住房公積金支付購房首付款，后續(xù)住房公積金用途進(jìn)一步拓寬的可能性或值得關(guān)注。
“有序推動‘好房子’建設(shè)”中“有序”表述較過往“推動建設(shè)”、“加大高品質(zhì)住房供給”等表述有所變化，判斷“好房子”建設(shè)或在考慮更多相關(guān)因素的前提下有序推進(jìn)。本次中央經(jīng)濟(jì)工作會議中“有序推動‘好房子’建設(shè)”表述較過往有所變化。此前，政府工作報告中的表述為“推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”，今年4月中央政治局會議中的表述為“加大高品質(zhì)住房供給”。結(jié)合本次中央經(jīng)濟(jì)工作會議中“有序”的表述，判斷“好房子”建設(shè)或在考慮更多相關(guān)因素的前提下有序推進(jìn)。
“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”表述與過往基調(diào)一致，判斷相關(guān)基礎(chǔ)性制度建設(shè)或持續(xù)推進(jìn)。本次中央經(jīng)濟(jì)工作會議中“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”表述與此前中央城市工作會議、中央政治局會議、政府工作報告、中央經(jīng)濟(jì)工作會議等一致，判斷房地產(chǎn)發(fā)展新模式相關(guān)基礎(chǔ)性制度建設(shè)或持續(xù)推進(jìn)。
配置建議：
本次中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)市場的定調(diào)從過去的“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”變?yōu)椤爸Ψ€(wěn)定房地產(chǎn)市場”?！案哔|(zhì)量推進(jìn)城市更新”、“深化住房公積金制度改革”、“有序推動‘好房子’建設(shè)”等表述值得關(guān)注，后續(xù)或可關(guān)注專項(xiàng)債和專項(xiàng)借款等金融工具進(jìn)一步支持城市更新，以及住房公積金貸款利率進(jìn)一步調(diào)降、額度進(jìn)一步提高和住房公積金用途拓寬等可能性。
行業(yè)基本面下政策的邊際變化可能以及針對未來的壓
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