>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第49周周報(2025年11月29日-2025年12月5日)：新房二手房成交同比降幅擴(kuò)大；多地出臺購房補(bǔ)貼政策-251212
| 上傳日期： |
2025/12/12 |
大小： |
3333KB |
| 格式： |
pdf 共24頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告，僅限高級會員查看 |
|
|
新房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降幅擴(kuò)大；二手房成交面積同環(huán)比降幅均擴(kuò)大；新房庫存面積同環(huán)比均下降；去化周期環(huán)比下降、同比上升。
核心觀點
新房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降幅擴(kuò)大。40個城市新房成交面積208.9萬平，環(huán)比下降11.4%，同比下降45.7%，同比降幅較上周擴(kuò)大2.2個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為-5.0%、-16.3%、-4.9%，同比增速分別為-31.4%、-48.6%、-57.1%，一、三四線城市同比降幅較上周分別收窄9.8、0.8個百分點，二線城市同比降幅較上周擴(kuò)大8.5個百分點。
二手房成交面積同環(huán)比降幅均擴(kuò)大。18個城市二手房成交面積157.5萬平，環(huán)比下降5.1%，同比下降45.9%，同比降幅較上周擴(kuò)大21.3個百分點。一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為-7.8%、-6.5%、1.6%，同比增速分別為-42.9%、-53.5%、-31.9%，同比降幅較上周分別擴(kuò)大15.1、29.3、17.1個百分點。
新房庫存面積同環(huán)比均下降；去化周期環(huán)比下降、同比上升。12個城市新房庫存面積為11369萬平，環(huán)比增速為-0.1%，同比增速為-10.3%；去化周期為17.6個月，環(huán)比下降0.5個月，同比上升3.1個月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為18.9、13.5、74.3個月，環(huán)比分別下降0.3、0.5、3.0個月，同比分別上升3.2、2.1、30.8個月。
土地市場環(huán)比量價齊漲，同比量價齊跌；溢價率環(huán)比上升、同比下降。百城全類型成交土地規(guī)劃建面2377.1萬平，環(huán)比上升14.8%，同比下降26.7%；成交總價865.7億元，環(huán)比上升82.0%，同比下降28.8%；樓面均價3642元/平，環(huán)比上升58.6%，同比下降2.8%；溢價率3.8%，環(huán)比上升2.5個百分點，同比下降0.9個百分點。
房企國內(nèi)債券發(fā)行量同環(huán)比均下降。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量142.4億元，環(huán)比下降26.9%，同比下降31.0%（前值：97.7%）；總償還量105.2億元，環(huán)比上升55.7%，同比上升77.5%（前值：-47.3%）；凈融資額37.2億元。
板塊相對收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為-2.2%，較上周下降2.9pct，相對收益（相對滬深300）為-3.4%，較上周下降2.5pct。房地產(chǎn)板塊PE為24.48X，較上周下跌0.27X。
政策
本周高層再提穩(wěn)樓市，多地出臺購房補(bǔ)貼政策。12月3日，國務(wù)院總理李強(qiáng)提及“‘十五五’時期，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展空間仍然很大”，“要深入實施城市更新行動，把城市更新和消除安全隱患、穩(wěn)樓市等工作結(jié)合起來，扎實推進(jìn)好房子建設(shè)和房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”。地方政策層面，12月1日，重慶市住建委等部門聯(lián)合發(fā)布《重慶市支持“好房子”加快發(fā)展十條措施》，為房地產(chǎn)發(fā)展新模式提供全周期技術(shù)指引。12月1日廣西南寧市推出購房補(bǔ)貼新政，新婚家庭2025年起購房可獲2萬元補(bǔ)貼，二孩及三孩家庭分別補(bǔ)貼3萬與6萬元，此外，政策還提及推出面向青年群體、工薪收入住房困難家庭的住房信貸產(chǎn)品、提高公積金貸款額度等。12月1日，江蘇常州宣布2026全年延續(xù)購房資助：無房或住房≤75 ㎡家庭購新房最高補(bǔ)20萬元、二手房最高補(bǔ)18萬元。福建泉州開展新建商品住房購房補(bǔ)貼活動，2025年11月29日至2026年6月30日，泉州洛江區(qū)對144平及以下新房每套補(bǔ)貼5萬，二孩三孩家庭再疊加1至2萬，單套最高可領(lǐng)7萬。
投資建議
我們認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，房價持續(xù)下跌，市場擔(dān)憂情緒進(jìn)一步蔓延。在當(dāng)前基本面承壓+？十五五？規(guī)劃建議表態(tài)偏向積極的背景下，未來優(yōu)化政策落地的空間打開，2026年可能會是一個新的地產(chǎn)周期的開篇，我們對未來地產(chǎn)行業(yè)的修復(fù)有一定信心。地產(chǎn)從標(biāo)的來看，一方面，流動性安全、重倉高能級城市、產(chǎn)品力突出的房企或更具備α屬性；另一方面，在新消費時代下，提前布局新業(yè)態(tài)、新模式、新場景的商業(yè)地產(chǎn)公司，有望率先走出重圍。
現(xiàn)階段我們建議關(guān)注三條主線：1）基本面穩(wěn)定、在一二線核心城市的銷售和土儲占比高、在重點城市的市占率較高的房企：濱江集團(tuán)、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團(tuán)。2）從2024年以來在銷售和拿地上都有顯著突破的小而美房企：保利置業(yè)集團(tuán)、城投控股。3）積極探索新消費時代下的新場景建設(shè)和運營模式的商業(yè)地產(chǎn)公司：華潤萬象生活、太古地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、大悅城、百聯(lián)股份。
風(fēng)險提示：
房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。
|
|
