>> 廣發(fā)證券-房地產(chǎn)開發(fā)與服務(wù)行業(yè)25年第50周：年底兩次會議定調(diào)，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場-251214
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年底兩會定調(diào)26年地產(chǎn)工作方向。本周，中央召開政治局會議與經(jīng)濟工作會議。整體定調(diào)為年內(nèi)最積極的表態(tài)，更新地產(chǎn)定調(diào)為“著力”穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，相較于4月“持續(xù)鞏固”房地產(chǎn)穩(wěn)定、7月份以來地產(chǎn)零表態(tài)，決策層對于行業(yè)下行現(xiàn)狀還是有響應(yīng)的，為各級政府地產(chǎn)工作提供了一個新的“錨點”。“去庫存”表述升級，政策思路延續(xù)，會議對于實施方案表述為“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”。以“防風(fēng)險”為核心，雖呈現(xiàn)出一定的被動姿態(tài)，但政策響應(yīng)頻率不會太低。
成交量表現(xiàn)進一步承壓。網(wǎng)簽方面，50城新房面積環(huán)比-10.1%，周同比-33%，12月同比29.8%，相比11月降幅收窄5pct；11城二手網(wǎng)簽環(huán)比-1.2%，周同比-31.7%，11月同比-17%，12月同比-32%。中介高頻成交，80城認購環(huán)比+3.0%，周同比-13.8%，12月累計-19%。
新房推盤環(huán)比下降，市場化價格加速下跌：本周新房推盤面積環(huán)比7.4%，推盤量連續(xù)兩周環(huán)比下跌，過去三周平均售批比分別為65%、90%和80%，年底本來是推盤忘記，但過去幾周的去化表現(xiàn)較弱，推盤規(guī)模隨即有所放緩。二手方面，周來訪環(huán)比+4.3%，但轉(zhuǎn)化率則持續(xù)創(chuàng)新低，本周33城市中介成交價格環(huán)比-1.7%，價格下行速度加快。
土地供給連續(xù)五周上漲，去化率逐周回落。本周300城宅地出讓金1128.3億元，環(huán)比持續(xù)上升，同比-11.8%，12月同比-26.4%，年內(nèi)累計同比-7.7%。本周供給建面環(huán)比上升28.1%，但成交量環(huán)比上周基本持平，最新一周銷供比回落至68%，過去四周平均去化率79%。
本周板塊經(jīng)歷情緒巨震，被動政策指引將行情方向交由長期經(jīng)濟表現(xiàn)及突發(fā)政策。25年50周，SW房地產(chǎn)板塊下跌2.6%，跑輸滬深300指數(shù)2.5pct。在30個申萬行業(yè)表現(xiàn)中，本周SW房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)排在90%分位（27/30），過去4周平均處于83%分位數(shù)，連續(xù)一個月處于各行業(yè)尾部位置。本周年底兩會表態(tài)，對于地產(chǎn)后續(xù)行情走強較難起到顯著的支撐，疊加年底基本面表現(xiàn)加速下行，主流開發(fā)類企業(yè)估值仍面臨極大的壓力。未來一段時間港房、物業(yè)及商業(yè)板塊的相對排序提前。
C-REITs板塊信息匯總及觀點：25年50周C-REITs綜合收益指數(shù)下跌0.12%，跌幅環(huán)比擴大0.64pct。50周C-REITs市場熱度保持平穩(wěn)，日均換手率為0.37%，環(huán)比下降0.06pct。本周77單REITs有35單上漲，其中數(shù)據(jù)中心、消費、保租房三個板塊內(nèi)上漲的REITs數(shù)量更多，部分11月跌幅較多的產(chǎn)業(yè)園REITs在本周的行情出現(xiàn)明顯反彈。本周一級市場新增一筆過會標(biāo)的。
風(fēng)險提示。未來基本面表現(xiàn)不及預(yù)期，包括行業(yè)政策面改善力度不及預(yù)期，市場需求大幅下滑，庫存累積快于預(yù)期，居民端需求持續(xù)性不及預(yù)期等。
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