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核心觀點(diǎn)：
　　為什么我們認(rèn)為特朗普房改將難以提振美國(guó)房地產(chǎn)？在2024至2025年美聯(lián)儲(chǔ)大幅降息背景下，由于房貸利率降幅有限，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未迎來(lái)復(fù)蘇周期，仍呈現(xiàn)“供需兩弱”狀態(tài)。展望看，隨著2026年美國(guó)中期選舉臨近，“特朗普房改”呼之欲出，我們推測(cè)大致會(huì)沿著降低房貸成本、激活供給市場(chǎng)、降息三條路徑，但考慮到大幅降息難以有效傳導(dǎo)至房貸利率，政策端亦受立法、司法等約束，疊加關(guān)稅風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)和建設(shè)周期滯后，房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)或難以在短期逆轉(zhuǎn)，基準(zhǔn)判斷是2026年美國(guó)房地產(chǎn)維持弱復(fù)蘇狀態(tài)。若想要美國(guó)地產(chǎn)周期出現(xiàn)明顯復(fù)蘇，我們測(cè)算5%左右的房貸利率或是美國(guó)地產(chǎn)周期的啟動(dòng)指標(biāo)，若房貸利率降至合意區(qū)間，對(duì)應(yīng)的10年期美債利率或在3.2%-3.3%左右。
　　在2024至2025年美聯(lián)儲(chǔ)大幅降息背景下，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未迎來(lái)復(fù)蘇周期，仍呈現(xiàn)“供需兩弱”狀態(tài)。
　　需求端方面，受高房?jī)r(jià)、高房貸利率及可負(fù)擔(dān)性危機(jī)影響，居民購(gòu)房和按揭需求持續(xù)走低，2025年新房和成屋銷售量低于2024年水平。供給端方面，成屋市場(chǎng)因“鎖倉(cāng)效應(yīng)”庫(kù)存偏緊，新房供給受建材關(guān)稅稅率上漲與利率波動(dòng)影響而回落，美國(guó)房?jī)r(jià)在供給緊張支撐下延續(xù)高位。
　　為何美聯(lián)儲(chǔ)降息以來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然疲弱？
　　核心原因在于房貸利率降幅有限。盡管美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)降息，但關(guān)稅政策下的“再通脹”和美國(guó)債務(wù)危機(jī)下的“去美元化”兩個(gè)敘事依然在長(zhǎng)期推高期限溢價(jià)，房貸利率維持6%以上的高位，明顯高于存量抵押貸款利率均值4.3%左右的水平，在“鎖倉(cāng)效應(yīng)”下美國(guó)成屋供給不足，新屋供給在關(guān)稅擾動(dòng)下趨弱，共同導(dǎo)致了美國(guó)房屋供應(yīng)短缺。同時(shí)，由于供給端長(zhǎng)期偏緊，房?jī)r(jià)延續(xù)上漲趨勢(shì)，形成“供給緊張→房?jī)r(jià)上漲→需求進(jìn)一步惡化”的循環(huán)。
　　2026年“特朗普房改”呼之欲出，美國(guó)房地產(chǎn)能否迎來(lái)復(fù)蘇周期？
　　隨著2026年美國(guó)中期選舉臨近，“特朗普房改”呼之欲出，我們推測(cè)大致會(huì)沿著降低房貸成本、激活供給市場(chǎng)、降息三條路徑，涉及延長(zhǎng)住房貸款最長(zhǎng)年限、讓房貸利率可轉(zhuǎn)移，以及宣布國(guó)家緊急狀態(tài)，釋放聯(lián)邦土地用于住房建設(shè)等思路。但考慮到大幅降息難以有效傳導(dǎo)至房貸利率，政策端亦受立法、司法等約束，疊加關(guān)稅風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)和建設(shè)周期滯后，房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)或難以在短期逆轉(zhuǎn)，基準(zhǔn)判斷是2026年美國(guó)房地產(chǎn)維持弱復(fù)蘇狀態(tài)。
　　如何構(gòu)建觀測(cè)美國(guó)房地產(chǎn)周期的前瞻指標(biāo)？
　　展望2026年，盡管基準(zhǔn)情況是美國(guó)地產(chǎn)弱修復(fù)，但構(gòu)建前瞻變量對(duì)研究美國(guó)地產(chǎn)周期仍有重要作用。通過(guò)觀察美國(guó)現(xiàn)有房貸利率與存量房貸利率之間的利差，可以較好把握美國(guó)地產(chǎn)周期的拐點(diǎn)。歷史數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)利差回落至90-100bp區(qū)間，也即5%左右的房貸利率或是美國(guó)地產(chǎn)周期的啟動(dòng)指標(biāo)，若房貸利率降至合意區(qū)間，對(duì)應(yīng)的10年期美債利率或在3.2%-3.3%左右。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：全球大宗商品價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)超預(yù)期衰退。