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中國REITs市場邁入高質(zhì)量發(fā)展快車道。2025年12月31日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》、《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》，同日滬深交易所、證券業(yè)協(xié)會等機(jī)構(gòu)的配套制度規(guī)則陸續(xù)發(fā)布。頂層設(shè)計(jì)上，商業(yè)不動產(chǎn)迎來正式試點(diǎn)，正式稿較征求意見稿僅在產(chǎn)品定義上微調(diào)，即法律上明確了“公募基金-ABS-SPV-底層資產(chǎn)”這一持有路徑。高質(zhì)量發(fā)展政策導(dǎo)向則體現(xiàn)在三方面：一是支持“混裝”，有序拓展原始權(quán)益人范圍至銀行保險(xiǎn)資管；二是除了提及市場擴(kuò)容、完善發(fā)行交易機(jī)制之外，表述上再次強(qiáng)調(diào)了支持設(shè)計(jì)REITs指數(shù)基金產(chǎn)品、公募基金將REITs納入可投范圍及REITs-ETF等內(nèi)容，旨在提高二級市場流動性；三是完善REITs申報(bào)注冊制度，優(yōu)化流程、健全標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)化監(jiān)管制衡，同時(shí)提到壓實(shí)管理人的主動管理職責(zé)。
　　公募REITs發(fā)審加速與滬深新股接軌，首發(fā)定價(jià)配售引入“高剔”機(jī)制。交易所分別對公募REITs相關(guān)制度做出調(diào)整，特別是在審核上針對商業(yè)不動產(chǎn)、租賃住房、產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流及收費(fèi)公路單列審核要點(diǎn)分則，新增現(xiàn)場檢查條款；發(fā)售上允許約定“高剔比例”，頂上限博入圍申報(bào)不再無風(fēng)險(xiǎn)，網(wǎng)下配售向長線資金傾斜；協(xié)會業(yè)同步對網(wǎng)下投資者管理規(guī)則做出修改，不動產(chǎn)REITs網(wǎng)下管理向滬深新股看齊，準(zhǔn)入門檻趨嚴(yán)；禁止行為新增十條，處罰升級為網(wǎng)下投資者自身。持續(xù)監(jiān)管上，明確商業(yè)不動產(chǎn)中的商業(yè)零售、辦公、酒店實(shí)施差異化的信披標(biāo)準(zhǔn)（商業(yè)綜合體需披露業(yè)態(tài)構(gòu)成）。
　　REITs市場縮量下跌，經(jīng)營權(quán)類深度回調(diào)；REITs派息率較股債息差處于60-70%分位。2025年12月，REITs市場持續(xù)下挫但在下半月出現(xiàn)超跌反彈，中證REITs全收益指數(shù)全月收跌2.9%。分資產(chǎn)看，12月經(jīng)營權(quán)類回調(diào)幅度加劇，逾9成個券下跌，而此前跌幅較大的產(chǎn)業(yè)園漲跌比則有所改善。流動性方面，REITs日均換手率為0.40%，處于全年最低的單月水平。派息率方面，產(chǎn)權(quán)類REITs派息率為4.60%、經(jīng)營權(quán)類為9.12%，其中產(chǎn)權(quán)類REITs與10Y國債收益率息差為2.75%（處于68%分位）、與中證紅利股息率息差為-0.47%（處于62%分位）。估值方面，產(chǎn)權(quán)類P/NAV為1.22X（處于65%分位）、經(jīng)營權(quán)類P/FFO為12.27X（處于30%分位）；兩大類資產(chǎn)IRR均顯著提高，產(chǎn)權(quán)類、經(jīng)營權(quán)類IRR分別為4.2%、5.4%，均處于40%分位附近。
　　中核清潔能源網(wǎng)下認(rèn)購熱度創(chuàng)新高，估值差收窄背景下華夏安博倉儲物流首日深度破發(fā)。2025年12月中核清潔能源REIT網(wǎng)下詢價(jià)，發(fā)行規(guī)模為15億元，其網(wǎng)下認(rèn)購火熱，參與產(chǎn)品數(shù)量位居歷史第二，網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)達(dá)340倍，創(chuàng)下新高，也因而使得網(wǎng)下配售比例降至0.29%的低位；定價(jià)層面，中核清潔能源REIT貼近上限定價(jià)，發(fā)行價(jià)較“二孰低”僅調(diào)低0.01%，基本無讓利，其2026E派息率較可比REITs低1%。華夏安博倉儲物流REIT上市，價(jià)差不斷收窄背景下，首日收盤較發(fā)行價(jià)下跌10%。剔除極端值后，2025年1-12月，0.5億元/1億元資金參與REITs網(wǎng)下申購的絕對收益分別為170.98/341.95萬元，對應(yīng)網(wǎng)下收益率為3.42%。
　　2025年12月下半月，新增4單REITs申報(bào)受理，山證晉中公投瑞陽供熱REIT更新回復(fù)材料。除此之外，華泰紫金寶灣物流倉儲REIT、國金中國鐵建高速REIT發(fā)布擴(kuò)募計(jì)劃。根據(jù)基金公告整理，2026年1月暫無REITs限售份額解禁。12月下半月1單招投標(biāo)信息更新，廣發(fā)基金中標(biāo)南疆能源集團(tuán)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：需警惕REITs發(fā)行審核節(jié)奏變化、發(fā)行制度調(diào)整、投資者參與度波動、申報(bào)項(xiàng)目質(zhì)量/數(shù)量變化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)向調(diào)整、項(xiàng)目資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績下滑、REITs單一資產(chǎn)波動較大、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)等。