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商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs新規(guī)及一攬子配套文件落地，市場(chǎng)開啟新章。25年12月31日，證監(jiān)會(huì)、滬深交易所及證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)分別發(fā)布REITs一攬子政策文件，開啟商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)，并進(jìn)一步完善了REITs市場(chǎng)的制度體系。
　　商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs有望加速推進(jìn)，建議投資者積極關(guān)注首批產(chǎn)品。相較于征求意見稿，證監(jiān)會(huì)《關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》正式稿僅在產(chǎn)品定義方面略有增補(bǔ)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的產(chǎn)品界定仍較為寬泛，商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、辦公及酒店等在列；證監(jiān)會(huì)要求各單位高度重視，精心組織，切實(shí)做好商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs各項(xiàng)工作。滬深交易所積極落實(shí)，建立了全鏈條市場(chǎng)服務(wù)機(jī)制，加速推動(dòng)優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目落地。雙軌制審核落地有望提升審核效率，進(jìn)一步加速REITs市場(chǎng)擴(kuò)容。作為新品類，在嚴(yán)把審核質(zhì)量的背景下，投資者可以積極關(guān)注第一批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的投資機(jī)會(huì)。
　　增補(bǔ)完善多項(xiàng)機(jī)制，REITs市場(chǎng)制度體系進(jìn)一步完善。在將現(xiàn)有文件適用范圍拓展至商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的同時(shí)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs相關(guān)一攬子政策文件對(duì)詢價(jià)定價(jià)機(jī)制、擴(kuò)募機(jī)制、信息披露機(jī)制、項(xiàng)目注冊(cè)審核機(jī)制及風(fēng)險(xiǎn)防控等多項(xiàng)市場(chǎng)制度有所增補(bǔ)完善，加速市場(chǎng)擴(kuò)容的同時(shí)也嚴(yán)控項(xiàng)目及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，平抑市場(chǎng)大幅波動(dòng)，推動(dòng)REITs市場(chǎng)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。這些修訂完善將應(yīng)用于REITs全市場(chǎng)，有望在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)中較快落地。
　　關(guān)注市場(chǎng)新增資金源拓展。加速擴(kuò)容的同時(shí)也需匹配增量資金，證監(jiān)會(huì)63號(hào)文提出豐富覆蓋REITs的指數(shù)體系、加大力度引導(dǎo)保險(xiǎn)資金、社?；?、年金基金等各類中長期資金入市，并推動(dòng)將REITs納入滬深港通標(biāo)的范圍；投資者可積極關(guān)注新增資金源預(yù)期拓展帶來的市場(chǎng)回升，積極關(guān)注低估值權(quán)重股。
　　投資建議：25年末，由于定價(jià)OCI本息拆分等事項(xiàng)以及年末止盈，REITs市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)，有一定程度的回調(diào)。項(xiàng)目質(zhì)量仍是投資基礎(chǔ)，建議投資者關(guān)注底層資產(chǎn)需求端較強(qiáng)的產(chǎn)品，關(guān)注擴(kuò)募。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：常態(tài)化發(fā)行不及預(yù)期，政策出臺(tái)不及預(yù)期，項(xiàng)目經(jīng)營不及預(yù)期。