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核心觀點(diǎn)
　　2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧：2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)調(diào)整，下半年市場(chǎng)加速下滑。12月70城二手房和新房?jī)r(jià)格同比分別下跌6.1%和3.1%，全年商品房銷售面積同比下降8.7%，投資端收縮態(tài)勢(shì)更為嚴(yán)峻，全年開發(fā)投資完成額同比下降17.2%。在市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整背景下，2025年房企融資環(huán)境無實(shí)質(zhì)性改善，年末萬科展期事件推升行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，但年內(nèi)房企債務(wù)重組工作取得較大進(jìn)展，對(duì)相關(guān)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)具有積極意義。
　　2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望：2026年房地產(chǎn)政策將延續(xù)邊際寬松基調(diào)。其中，需求端政策核心在于引導(dǎo)實(shí)際房貸利率下行，供給端則通過控增量、去存量，共同推動(dòng)供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化。2026年房地產(chǎn)支持政策大幅加碼的可能性較低，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率會(huì)延續(xù)調(diào)整，但調(diào)整幅度會(huì)有所收窄。從銷售端來看，若政策層面能夠有效引導(dǎo)實(shí)際房貸利率下行，將有助于銷售端止跌回穩(wěn)，其中核心城市購房需求有望率先釋放，但部分低能級(jí)城市庫存高企、去化周期偏長(zhǎng)的問題仍難以快速緩解；從投資端來看，2026年房地產(chǎn)投資仍將承壓，但在低基數(shù)、房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制將加速落地、“好房子”建設(shè)帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企聚焦核心城市改善型項(xiàng)目開發(fā)以及盤活存量土地將推動(dòng)部分城市保障房項(xiàng)目開發(fā)等因素帶動(dòng)下，房地產(chǎn)投資降幅有望明顯收窄。
　　2026年房企信用風(fēng)險(xiǎn)展望：2026年國(guó)有房企的債券償還壓力主要集中于境內(nèi)債市場(chǎng)，整體壓力較往年有所下降；而民營(yíng)房企由于近幾年債券發(fā)行量大幅萎縮，導(dǎo)致2026年債券到期量顯著下降，整體償還壓力偏低。綜合判斷，2026年地產(chǎn)債信用風(fēng)險(xiǎn)將趨于平穩(wěn)，但個(gè)別民營(yíng)房企償債情況仍值得關(guān)注。此外，2024年以來，通過大幅削債和多元化債務(wù)創(chuàng)新工具推進(jìn)債務(wù)重組，已成為房企化債的主要路徑，預(yù)計(jì)2026年房企債務(wù)重組工作將持續(xù)加速。