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投資要點(diǎn)：
　　過去一周（2026年2月23日-2026年2月27日，下同）REITs指數(shù)整體下行，其中新型基礎(chǔ)設(shè)施和高速類REITs表現(xiàn)突出。過去一周中證REITs全收益指數(shù)周度跌幅在1.08%收于1035.78。從底層資產(chǎn)來看，過去一周各板塊表現(xiàn)分化，其中新型基礎(chǔ)設(shè)施和高速類REITs表現(xiàn)突出。具體來看，漲跌幅由高到低分別為：新型基礎(chǔ)設(shè)施（2.01%）、交通（0.11%）、倉儲（-0.53%）、能源（-0.88%）、市政環(huán)保（-1.01%）、消費(fèi)（-1.68%）、產(chǎn)業(yè)園（-1.87%）、保障房（-2.24%）。
　　過去一周REITs市場并未延續(xù)過去幾年節(jié)后放量上漲的規(guī)律，市場行情縮量下跌。從板塊來看，擴(kuò)募利好下南方潤澤科技REITs周度漲幅2.68%，帶動新型基礎(chǔ)設(shè)施板塊漲幅居前；高速板塊整體小幅收漲，可能與市場博弈1月份運(yùn)營數(shù)據(jù)有關(guān)，但板塊內(nèi)分化也較明顯，受2026年春運(yùn)啟動時(shí)間較晚影響，多數(shù)披露數(shù)據(jù)的項(xiàng)目同比承壓，但華泰江蘇交控REIT各項(xiàng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)較為突出，過去一周漲幅居前。
　　過去一周產(chǎn)權(quán)類板塊表現(xiàn)弱于經(jīng)營權(quán)類，其中消費(fèi)、產(chǎn)業(yè)園和保障房板塊跌幅較深。產(chǎn)業(yè)園方面，前期漲幅較高的項(xiàng)目本次止盈壓力較重，其中南京建鄴REIT與重慶兩江REIT行情下挫較顯著，位列周度跌幅前二，二者前期皆因解禁超跌后修復(fù)，2026年以來漲勢居前，近期也面臨一定止盈壓力；過去一周首批商業(yè)不動產(chǎn)REIT基本得到證監(jiān)會反饋，資金觀望供給動態(tài)下消費(fèi)板塊仍處于震蕩行情中；分母端想象空間有限下保障房板塊整體表現(xiàn)一般，而隨著過去一周板塊進(jìn)一步下調(diào)，保障房已成為2026年以來整體漲幅最小的板塊。
　　短期可能仍需關(guān)注市場情緒擾動，但建議把握市場震蕩過程中的配置機(jī)會。2026年初REITs新政激活市場情緒，REITs市場1月份迎來三連跳，但隨著1月底商業(yè)不動產(chǎn)REITs集中申報(bào)，供給擔(dān)憂下看多情緒邊際收斂，整個(gè)2月份中證REIT全收益指數(shù)下跌1.58%。資金分流對市場的影響是存在的，需關(guān)注后續(xù)供給進(jìn)程變化，但是否影響長期估值基準(zhǔn)我們認(rèn)為還存疑，當(dāng)前我國公募REITs市場盤子仍較小，且過往流通市值的快速提升并不影響整體估值/利差中樞的下移，只是增量資金并非平滑入場疊加短期供給節(jié)奏變化下，長期供小于求與短期供大于求的境況可能是并存的。后續(xù)來看，繼續(xù)關(guān)注政策端動向，此外從過往經(jīng)驗(yàn)來看，REITs資產(chǎn)避險(xiǎn)屬性一般，周末國際地緣危機(jī)也可能影響市場情緒。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：超預(yù)期REIT政策發(fā)布，底層資產(chǎn)經(jīng)營情況惡化，底層資產(chǎn)數(shù)據(jù)計(jì)算方式有偏差。