>> 東方證券-房地產(chǎn)行業(yè)：兩會地產(chǎn)無新增表述，重申政策思路一貫性-260305
| 上傳日期： |
2026/3/6 |
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| 280KB |
| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
東方證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
吳胤翔 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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核心觀點
核心結(jié)論：2026年政府工作報告基本延續(xù)了去年底中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)的相關(guān)表述，無新增變化。年初以來，由于《求是》等官媒的持續(xù)發(fā)文，引發(fā)了部分投資人對政策思路轉(zhuǎn)向的期待，市場政策預(yù)期較高，而我們一直旗幟鮮明地表達政府思路并未發(fā)生變化?？紤]到政府對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的有效控制，以及新質(zhì)生產(chǎn)力在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的影響力逐年增強，我們認(rèn)為政府有充分定力長期保持房地產(chǎn)政策思路的一貫性，也即防風(fēng)險、保民生和去金融化。此次兩會表態(tài)符合我們一直以來的觀點判斷。我們認(rèn)為，下一階段可能的政策重心或?qū)@民生屬性較強的城市更新和保障房展開，結(jié)合部分高能級城市購房門檻的進一步松動，如社保年限以及落戶資格寬松等，公積金貸款政策亦有望迎來調(diào)整，但市場期待的深度降息、大規(guī)模收儲等政策我們判斷仍有較大落地難度。需要指出的是，由于過去5年量價的深度調(diào)整，參考國際經(jīng)驗國內(nèi)多數(shù)基本面指標(biāo)已回歸均衡區(qū)間，我們認(rèn)為即便沒有超常規(guī)政策刺激，房地產(chǎn)市場也有望在1-2年內(nèi)止跌回穩(wěn)，建議市場將關(guān)注視角從政策博弈切換至景氣度跟蹤和周期拐點判斷上。
具體來看：
1.政策思路依舊是“保民生”和“防風(fēng)險”，“保民生”重要性提前。本次政府工作報告房地產(chǎn)相關(guān)表述全部體現(xiàn)在“更大力度保障和改善民生”和“加強重點領(lǐng)域風(fēng)險防范化解和安全能力建設(shè)”兩個章節(jié)中，體現(xiàn)了一貫的政策思路。值得一提的是，“保障和改善民生”任務(wù)位置提前，由去年的第十位提至第八位，措辭由“加大力度”調(diào)整為“更大力度”，或暗示今年的政策重心將更傾向“保民生”，我們判斷城市更新和保障房或是題中之義。
2.需求端政策趨向精細(xì)化。此次報告提及“加強初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”，考慮到當(dāng)前的出生率壓力，未來的需求端政策或與生育政策更多結(jié)合，房地產(chǎn)政策著力群體也將體現(xiàn)更強的精細(xì)化特征。
3.供給端政策依然是政策主要著力點。本次工作報告依舊給了供給端政策最大篇幅，提及“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等”。當(dāng)前新房市場和二手房市場依舊面臨庫存壓力，新房端，需要繼續(xù)嚴(yán)控土地出讓，提質(zhì)縮量，二手房端，加大存量商品房收儲力度。今年初上海啟動核心三區(qū)二手房收儲用于保租房試點，提供了較強的示范效應(yīng)，預(yù)計后續(xù)將有更多城市跟進。值得一提的是，“鼓勵收購存量商品房用于保障房”中“鼓勵”一詞或暗示二手房收儲工作仍將以地方政府為主導(dǎo)，考慮到地方財政壓力，我們認(rèn)為市場不宜對收儲政策力度期待過高。
4.公積金政策或是今年地產(chǎn)寬松重要著力點。雖然延續(xù)了中央經(jīng)濟工作會議提法，但今年是政府工作報告首次提出“深化公積金制度改革”。下行周期以來地方政府為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場在公積金政策上作出了很多探索，預(yù)計今年公積金制度改革將更精細(xì)化，調(diào)整方向可能包括：提高公積金貸款額度、擴大提取和使用范圍、擴大繳存群體覆蓋范圍、取消異地購房提取限制等。
5.再次強調(diào)“好房子”建設(shè)。近年來政府對于“好房子”的重視程度逐年提升，去年3月住建部發(fā)布國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項目規(guī)范》，5月正式實施后，多地出臺相應(yīng)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，新規(guī)產(chǎn)品在下行周期亦取得了更好的去化表現(xiàn)。我們認(rèn)為，在房地產(chǎn)告別粗放經(jīng)營，金融屬性不斷削弱，商品屬性不斷增強的時代背景下，政策端和需求端對于好房子的重視程度都會不斷提升。
6.城市更新戰(zhàn)略地位不斷提升。去年召開的中央城市工作會議明確城市更新為推動城市高質(zhì)量發(fā)展的“重要抓手”，年初自然資源部和住建部發(fā)布《進一步支持城市更新行動若干措施的通知》，官媒《求是》年初以來亦發(fā)布多篇城市更新相關(guān)文章。我們認(rèn)為，在存量優(yōu)化為主的大背景下，以大拆大建和擴建為主的大規(guī)模城市更新廣泛推進的概率較低，城市更新更可能的演化方向是修繕改建，提質(zhì)增效，在“保民生”原則指導(dǎo)下著力改善居民居住質(zhì)量；
投資建議與投資標(biāo)的
節(jié)前板塊走勢強于大市，主要動力是政策寬松預(yù)期和核心城市樓市改善引發(fā)的對周期拐點的期待，此外策略角度市場風(fēng)格切換，地產(chǎn)板塊低估值、低倉位提供了交易基礎(chǔ)，通脹修復(fù)預(yù)期和充裕的流動性環(huán)境也催生了所有順周期行業(yè)的行情。盡管節(jié)后交易行情有所降溫，兩會地產(chǎn)表述亦沒有超預(yù)期，但從前瞻指標(biāo)判斷今年樓市小陽春行情確定性較高，疊加4月政治局會議仍有一定政策預(yù)期，政策博弈和基本面改善邏輯短期仍難以證偽，因此我們看好行業(yè)脈沖行情短期或仍可持續(xù)。中期維度，若小陽春結(jié)束后樓市景氣度轉(zhuǎn)頭向下，在周期未滿的背景下，我們推薦把握三條結(jié)構(gòu)性主線，確定性從高到低排序依次是：1.受益于香港樓市基本面觸底改善的港資房企；2.受益于商業(yè)不動產(chǎn)REITs推出、利率下行趨勢下商業(yè)地產(chǎn)價值重估，具備優(yōu)秀運營能力的商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)標(biāo)的；3.多年來深耕產(chǎn)品力，去化、盈利能力更優(yōu)的“好房子”企業(yè)。
風(fēng)險提示：逆周期調(diào)節(jié)政策不及預(yù)期、樓市改
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