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市場(chǎng)：整體成交規(guī)模穩(wěn)健，土地供應(yīng)趨于核心區(qū)
　　 2026年1-2月北京新房成交套數(shù)同比-5.0%，二手房成交套數(shù)同比-4.2%。2025年，北京新房成交規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢(shì)，成交套數(shù)10.4萬(wàn)套，同比-11.8%，其中四季度同比-23%；而二手房市場(chǎng)活躍度較高，2025年二手房成交19.5萬(wàn)套，近兩年成交套數(shù)均超19萬(wàn)套，住宅成交占比超60%，對(duì)新房市場(chǎng)形成明顯的分流效應(yīng)。宅地供應(yīng)整體趨勢(shì)是減量提質(zhì)，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度加大。2025年北京累計(jì)成交61宗宅地，累計(jì)成交建面359萬(wàn)方，同比-21%。
　　政策：全年兩次限購(gòu)放松，暢通置換鏈條
　　政策面上，1月和5月，北京兩次下調(diào)公積金貸款利率，8月和12月兩次限購(gòu)調(diào)整，其中8月是符合條件家庭五環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)，12月下調(diào)非京籍家庭購(gòu)房社保年限由三年降至兩年，同時(shí)房貸利率不限首二套住房，相當(dāng)于對(duì)二套房的貸款有20-40BPs的降息?？傮w限購(gòu)政策是有兩次調(diào)整，通過(guò)降低門檻、支持特定需求、降低購(gòu)房成本三重手段實(shí)施，預(yù)計(jì)能夠釋放一些增量需求。
　　項(xiàng)目：熱銷項(xiàng)目集中于海淀、朝陽(yáng)，剛需戶型面積下探
　　2025年北京新房前十項(xiàng)目的銷售額占比23%，9個(gè)項(xiàng)目為當(dāng)年入市新盤，累計(jì)去化率65%。熱銷項(xiàng)目集中于海淀、朝陽(yáng)、豐臺(tái)核心區(qū)。2025年北京新房首開去化率達(dá)80%及以上的項(xiàng)目有14個(gè)，分散在各區(qū)，其中海淀區(qū)項(xiàng)目最多；上半年高熱度項(xiàng)目數(shù)量占比超過(guò)7成。產(chǎn)品趨勢(shì)上，在建筑新規(guī)加持下得房率普遍提升，剛需項(xiàng)目戶型面積持續(xù)下探，通州招商朝棠攬閱、昌平龍湖凌云頌、門頭溝電建華曦府金安及2026年即將入市的三個(gè)新房項(xiàng)目均推出了80平以內(nèi)的產(chǎn)品。
　　投資建議
　　2025年以來(lái)，北京新房市場(chǎng)在政策溫和松綁、二手房持續(xù)分流背景下，成交量有所下降，區(qū)域間分化加劇，市場(chǎng)熱度有所下降，但政策端持續(xù)發(fā)力，通過(guò)打通置換鏈條來(lái)激發(fā)改善需求。整體供應(yīng)端也減量提質(zhì)，所以2026年預(yù)計(jì)在核心區(qū)域也會(huì)看到更多改善型好房子。我們認(rèn)為，2026年北京新房市場(chǎng)預(yù)計(jì)將延續(xù)“核心改善熱、外圍剛需卷”的分化態(tài)勢(shì)，政策仍有優(yōu)化空間，可能會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)五環(huán)外需求釋放，后續(xù)市場(chǎng)企穩(wěn)回升取決于“小陽(yáng)春”成交表現(xiàn)以及二手房?jī)r(jià)格能否見(jiàn)底。推薦標(biāo)的：（1）布局城市基本面較好、善于把握改善型客戶需求的強(qiáng)信用房企：綠城中國(guó)、招商蛇口、中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)；（2）住宅與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)，同時(shí)受益于地產(chǎn)復(fù)蘇和消費(fèi)促進(jìn)政策：華潤(rùn)置地、新城控股、龍湖集團(tuán)；（3）“好房子，好服務(wù)”政策下服務(wù)品質(zhì)突出的優(yōu)質(zhì)物管標(biāo)的：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀經(jīng)濟(jì)下行、資金到位不及預(yù)期、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇