>> 興業(yè)證券-地產(chǎn)建筑行業(yè)：3月板塊回調(diào)后，港資房企價值再審視-260408
| 上傳日期： |
2026/4/8 |
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| 1450KB |
| 格式： |
pdf 共16頁 |
來源： |
興業(yè)證券 |
| 評級： |
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作者： |
宋健,孫鐘漣 |
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即使美聯(lián)儲2026年不降息，香港樓市價格上漲仍具備可持續(xù)性：1）需求端有支撐：因中東沖突，市場對于美聯(lián)儲是否降息的預(yù)期不斷變化，我們認(rèn)為在2026年美聯(lián)儲不降息、保持平穩(wěn)的預(yù)期下，香港按揭貸款利率有望維持在3.25%水平，相較于租金收益率（2026年1月：3.38%）仍有一定利差。此外，隨著避險資金流入香港，在香港市場流動性充足的前提下，我們預(yù)計Hibor有望維持低位，因此我們認(rèn)為租金回報率和H按利率之間的利差具備持續(xù)性，需求端有支撐。2）剛性供給收縮：2025年，香港批出預(yù)售樓花同意書住宅單位為10845個，較2024年下滑8.4%。截至2025年末，已竣工未售單位數(shù)量為2.3萬個，較2024年末下滑14.8%。因此，在供需兩端的共同作用下，我們認(rèn)為香港樓市價格上漲仍具備可持續(xù)性。
2026年起港資開發(fā)商盈利能力有望改善：我們看好香港樓市房價上漲的持續(xù)性，該利好信號有望從房價端傳導(dǎo)至港資房企報表利潤端。1）2025年港資開發(fā)商披露的香港開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營利潤率降至個位數(shù)至低雙位數(shù)水平，反映了過去幾年銷售價格打折加快去化的策略。自2025下半年起，港資開發(fā)商在售新盤逐步收回折扣，甚至開始提價，在銷售均價提升驅(qū)動下，我們預(yù)期港資開發(fā)商的香港開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營利潤率將逐步改善。2）2025年港資開發(fā)商杠桿水平持續(xù)下降，受益于Hibor下行推動，平均融資成本普遍呈下降趨勢，減少了融資成本帶來的現(xiàn)金流出。因此，在香港開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營利潤率有望回升，利息支出有望進一步減少的前提下，我們認(rèn)為港資開發(fā)商板塊的公司2026年起盈利能力有望改善，利好板塊估值進一步修復(fù)。
香港寫字樓資產(chǎn)cap rate企穩(wěn)：根據(jù)高力國際的cap rate統(tǒng)計，香港寫字樓資產(chǎn)的caprate在2024Q4~2025Q4期間表現(xiàn)穩(wěn)定。根據(jù)CBRE數(shù)據(jù)，2025Q4，香港寫字樓整體平均租金環(huán)比上漲0.6%，這是2019年Q2以來首次增長，其中中環(huán)和尖沙咀的平均租金環(huán)比增長3.7%和1.7%。我們認(rèn)為隨著租金修復(fù)，香港寫字樓資產(chǎn)價值具備抬升的基礎(chǔ)，有望拉動港資房企板塊估值抬升。
紅利配置價值：得益于香港樓市量價齊升，新房去化速度加快，疊加港資房企主動處置非核心資產(chǎn)，港資房企普遍現(xiàn)金流改善。此外，港資房企分紅政策穩(wěn)定，得益于多元化的業(yè)務(wù)布局，大部分港資房企的非開發(fā)業(yè)務(wù)的經(jīng)營利潤可以覆蓋股息支出總額，股東回報的穩(wěn)定性較高。截至2026年4月2日收盤價，港資房企板塊對應(yīng)2026財年的平均股息率為5%，具備紅利配置價值。
3月板塊回調(diào)非基本面轉(zhuǎn)為悲觀預(yù)期的信號：我們認(rèn)為3月港資房企板塊的波動主要來自投資者的獲利了結(jié)動作，在中東地緣政治沖擊下，賣出新興市場股票，降低倉位，持有現(xiàn)金是較為安全的選擇，而非對基本面預(yù)期轉(zhuǎn)為悲觀所致。從3月香港樓市成交來看，香港樓市量價齊升的趨勢和支撐點沒有發(fā)生變化，3月香港整體樓宇成交金額創(chuàng)近3個月高位。
投資策略：從中長期角度，我們看好該板塊順周期的β催化+DPS紅利價值，當(dāng)前板塊PB較歷史高點仍有空間，南下資金配置比例仍不高。建議關(guān)注商業(yè)運營能力突出、現(xiàn)金流穩(wěn)健的高股息龍頭太古地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)；以及推貨積極、銷售表現(xiàn)強勁的高β香港開發(fā)龍頭新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、嘉里建設(shè)。
風(fēng)險提示：派息不及預(yù)期；香港新房成交量價復(fù)蘇不及預(yù)期；商業(yè)地產(chǎn)租金收入不及預(yù)期。
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