>> 國(guó)金證券-地產(chǎn)專題分析報(bào)告：《城市更新“十五五”規(guī)劃》的增量信息-260531
| 上傳日期： |
2026/6/1 |
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pdf 共6頁(yè) |
來(lái)源： |
國(guó)金證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
宋雪濤,張馨月 |
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國(guó)務(wù)院日前印發(fā)《城市更新“十五五”規(guī)劃》在整體延續(xù)2025年城市工作會(huì)議定調(diào)的基礎(chǔ)上，也出現(xiàn)了不少值得關(guān)注的新提法，其背后的政策信號(hào)值得關(guān)注。
第一，城市更新不是短期刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的手段?！兑?guī)劃》強(qiáng)調(diào)要“盡力而為、量力而行”、“不得新增地方政府隱性債務(wù)”，這意味著未來(lái)五年的城市更新不是“大干快上”，而是沿著城市內(nèi)涵式發(fā)展的戰(zhàn)略取向，以城市更新為抓手推動(dòng)城市開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型。
第二，城市更新與“消費(fèi)升級(jí)”、“投資于人”、“因地制宜發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力”組成政策網(wǎng)絡(luò)，是連接消費(fèi)端和投資端的重要橋梁。消費(fèi)升級(jí)領(lǐng)域，《規(guī)劃》強(qiáng)調(diào)要“推動(dòng)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施改造升級(jí)”，并提出發(fā)展“首發(fā)經(jīng)濟(jì)、銀發(fā)經(jīng)濟(jì)、冰雪經(jīng)濟(jì)、低空經(jīng)濟(jì)、賽事經(jīng)濟(jì)、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”六個(gè)新經(jīng)濟(jì)形態(tài)。投資于人領(lǐng)域，《規(guī)劃》強(qiáng)調(diào)“充分利用存量閑置房屋和低效用地，優(yōu)先補(bǔ)齊民生領(lǐng)域公共服務(wù)設(shè)施短板”。因地制宜發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力領(lǐng)域，《規(guī)劃》提出“推動(dòng)老舊街區(qū)廠區(qū)、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)、低效樓宇等轉(zhuǎn)型升級(jí)，優(yōu)化提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，培育壯大新興產(chǎn)業(yè)和未來(lái)產(chǎn)業(yè)”。
第三，通過(guò)城市更新盤活優(yōu)質(zhì)存量土地資源，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。事實(shí)上，“十五五”時(shí)期兩類住房需求的增長(zhǎng)空間較大，而城市更新恰恰是滿足這兩類需求的必要環(huán)節(jié)。一是積壓的改善需求，主要依靠房企參與城市更新獲得核心區(qū)域土地，并建設(shè)“新好房”來(lái)滿足。二是基本居住需求，主要依靠城市更新的“原拆原建”和“收儲(chǔ)”滿足。
未來(lái)房企轉(zhuǎn)型的方向有三：一是通過(guò)城市更新獲取核心區(qū)域土地并建設(shè)“新好房”，滿足居民積壓的改善需求；二是積極參與存量土地和房產(chǎn)的盤活，轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，通過(guò)獲取租金收入和發(fā)行REITS實(shí)現(xiàn)資金的循環(huán)；三是提供物業(yè)服務(wù)，尤其是當(dāng)前新房二手房?jī)r(jià)差加劇的背景下，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)在“新好房”保值上是不可或缺的，而“原拆原建”和保障性住房的增加也會(huì)帶動(dòng)對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求。
第四，專項(xiàng)債支持城市更新并非新提法，城市更新有望成為“十五五”時(shí)期信貸投放的重點(diǎn)領(lǐng)域。專項(xiàng)債支持城市更新項(xiàng)目建設(shè)始于2019年，支持專項(xiàng)債用作城市更新項(xiàng)目資本金則始于2024年12月的國(guó)辦發(fā)“52號(hào)文”。相比之下，更值得關(guān)注的是《規(guī)劃》在地方政府財(cái)政支持和金融支持領(lǐng)域表述的微妙變化。地方財(cái)政支持方面，預(yù)計(jì)“十五五”時(shí)期地方政府專項(xiàng)債將加大在城市更新領(lǐng)域的資金投放，同時(shí)地方政府的一本賬資金也有望加力支持城市更新。金融支持方面，結(jié)合當(dāng)前信貸增長(zhǎng)動(dòng)能相對(duì)疲弱的現(xiàn)狀，未來(lái)城市更新有望成為金融機(jī)構(gòu)信貸投放的重點(diǎn)領(lǐng)域。
第五，本輪城市更新的增量集中在強(qiáng)化城市“韌性”上，包括城鎮(zhèn)危舊房改造、城市地下管網(wǎng)改造、存量應(yīng)急避難場(chǎng)所改造。從“十五五”時(shí)期城市更新的主要目標(biāo)看，城鎮(zhèn)危舊房改造的規(guī)模較過(guò)去五年翻番，城市地下管網(wǎng)改造長(zhǎng)度由“十四五”的25萬(wàn)公里增長(zhǎng)至36.5萬(wàn)公里，改造存量應(yīng)急避難場(chǎng)所將達(dá)到5萬(wàn)個(gè)，推動(dòng)平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施及多種應(yīng)急資源共建共用。
風(fēng)險(xiǎn)提示
政策落地節(jié)奏不及預(yù)期，外部環(huán)境不確定性超預(yù)期。
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