>> 興業(yè)證券-公募REITs周速覽：需求端政策發(fā)力，優(yōu)先關(guān)注業(yè)績優(yōu)、權(quán)重大個(gè)券-260601
| 上傳日期： |
2026/6/1 |
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| 格式： |
pdf 共17頁 |
來源： |
興業(yè)證券 |
| 評級： |
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作者： |
劉郁 |
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本周（2026年5月25-29日）中證REITs全收益指數(shù)收于989.8點(diǎn)，周度環(huán)比下跌1.45%。自5月20日以來指數(shù)已連跌7日，累計(jì)跌幅達(dá)3.23%，5月28日跌破2025年12月低點(diǎn)后，5月29日有所修復(fù)，單日上漲0.8%。日均成交額/成交量分別減少13.98%/16.78%。
二級市場：各資產(chǎn)全線下跌，需求端政策發(fā)力
本周各資產(chǎn)類型悉數(shù)收跌，跌幅靠前的是倉儲（-3.42%）、園區(qū)（-3.21%）和數(shù)據(jù)中心（-2.7%），其余板塊跌幅在1.1%~1.7%之間，跌幅較小的是交通設(shè)施。北京區(qū)域的4只園區(qū)跌幅最大，單周均超7%。首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)詢價(jià)順利結(jié)束，仍需重點(diǎn)關(guān)注第二批次商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的注冊發(fā)行進(jìn)度，留意第二批次供給對二級市場流動(dòng)性帶來的壓力。
本周市場跌破2025年12月低點(diǎn)后，需求端政策有所發(fā)力，公募REITs納入滬深港通標(biāo)的、納入公募基金投資范圍、REITs指數(shù)基金產(chǎn)品均有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。中國香港交易所目前正在為滬深港通納入REITs和引入大宗交易機(jī)制進(jìn)行準(zhǔn)備工作。截至5月29日全市場已有19只混合債券型二級基金、2只偏債混合型基金將公募REITs納入投資范圍，數(shù)量增長較快，理論上可配置公募REITs的規(guī)模上限約為12.8億元。預(yù)計(jì)首批4只掛鉤REITs指數(shù)的基金獲批日期不晚于6月18日。
優(yōu)先關(guān)注全收益指數(shù)中業(yè)績優(yōu)、權(quán)重大的成分券
考慮到全收益指數(shù)從4月22日至5月29日下跌3.77%，部分個(gè)券5月已有10%以上的跌幅，賠率提升。從資產(chǎn)大類上看，市政、倉儲、園區(qū)板塊有較多個(gè)券未納入全收益指數(shù)成分?？蓛?yōu)先關(guān)注權(quán)重高的數(shù)據(jù)中心、生態(tài)環(huán)保、水利、消費(fèi)、能源和租賃住房。
數(shù)據(jù)中心板塊2只個(gè)券均為全收益指數(shù)的成分券，潤澤、萬國指數(shù)權(quán)重分別為2.53%、1.35%，目前分派率約為3.62%、3.53%，離租賃型REITs分派率參考值3.209%有較大的上漲空間，分派率性價(jià)比較高。租賃住房板塊9只個(gè)券中有7只為成分券，央企華潤集團(tuán)旗下的華潤有巢指數(shù)權(quán)重達(dá)2.58%，分派率約3.6%，且近期受供給壓力影響從4月22日以來已累計(jì)下跌6.39%，可以優(yōu)先關(guān)注。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊本周跌幅最大，多只個(gè)券跌幅超6%，首農(nóng)大租戶降租事宜可能進(jìn)一步加大了市場對園區(qū)的謹(jǐn)慎情緒。自4月22日以來首農(nóng)累計(jì)跌幅達(dá)22.25%，目前跌幅可能基本反應(yīng)完畢A、B大租戶租金調(diào)整事件，在指數(shù)權(quán)重中占比1.47%，且日均成交額較高，剔除成分券概率小，可以優(yōu)先關(guān)注后續(xù)原始權(quán)益人是否會更新收益分配調(diào)節(jié)機(jī)制安排或啟動(dòng)增持計(jì)劃。此外，可優(yōu)先關(guān)注權(quán)重2.07%的國泰海通東久新經(jīng)濟(jì)。
消費(fèi)板塊中，百聯(lián)消費(fèi)分派率已升至5%左右，性價(jià)比很高。華潤消費(fèi)基本面運(yùn)營優(yōu)秀，后續(xù)將新購入昆山、杭州蕭山萬象匯等項(xiàng)目，市值將進(jìn)一步擴(kuò)張，目前分派率在3.65%?？紤]到該個(gè)券在全收益指數(shù)中權(quán)重最大（（高達(dá)8.92%），是各指數(shù)基金不可避免的建倉對象，疊加出租率始終處于高位，原始權(quán)益人央企背景實(shí)力雄厚，后續(xù)配置力量可期。
交通設(shè)施中華夏中國交建，在周邊路網(wǎng)通行效率持續(xù)提升下，2026年1-4月通行費(fèi)收入、日均收費(fèi)車流量累計(jì)同比分別增長了13.7%、6.1%，可持續(xù)性較強(qiáng)，且指數(shù)權(quán)重位列第二，達(dá)6.02%，值得繼續(xù)關(guān)注。
風(fēng)險(xiǎn)提示：公募REITs相關(guān)政策出現(xiàn)超預(yù)期調(diào)整；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；資料來源及數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
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