>> 民生證券-濱江集團(002244)三季報點評：銷售持續(xù)低迷，資金狀況依然偏緊-111020
| 上傳日期： |
2011/10/21 |
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| 評級： |
謹慎推薦 |
作者： |
肖肖 |
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一、 事件概述
公司公布2011 年三季報，1-9 月公司實現(xiàn)營業(yè)收入9.70 億元，同比減少49.43%；歸屬于母公司的凈利潤1.29 億元，同比減少71.24%；基本每股收益0.10 元。。同時預(yù)計2011 年度凈利潤同比變動幅度在-20%-20%之間。。
二、 分析與判斷
業(yè)績下滑主因前三季度可結(jié)算項目減少，全年業(yè)績?nèi)杂斜Ｕ?br> 公司前三季度營業(yè)收入及凈利潤同比均出現(xiàn)較大幅度下滑，主要因今年可結(jié)算項目減少所致。今年前三季度公司交付的樓盤僅有陽光海岸、金色藍庭和千島湖別墅的部分尾盤，結(jié)算面積有限。按照公司項目結(jié)算進度，年底前萬家星城一期將交付，建面約14 萬平方米，已于2010 年銷售完畢，因此2011 全年業(yè)績已基本鎖定。
杭州樓市成交量同比下滑顯著，政策高壓下市場難回暖
杭州作為一線城市，屬于最早一批納入限購范圍的地區(qū)。今年以來房地產(chǎn)銷量一直低位運行，在“金九銀十”的季節(jié)日均成交量雖較8 月小幅回升，但同比仍有顯著下滑，9 月日均成交量198 套，同比下滑22%，截止10 月15 日，10 月日均成交量115 套，同比下滑43%。在信貸與限購不放松的情況下，市場的觀望情緒將越來越重，預(yù)計短期內(nèi)銷量很難恢復(fù)。
公司可售資源豐富，但三季度推盤量低于預(yù)期，今年100億銷售計劃完成有困難公司目前位于杭州市的金色黎明與曙光公寓兩個項目已具備銷售條件，但仍未開盤，其開盤時間晚于預(yù)期。這兩個項目均為首次推盤，若推盤后去化率較低則會影響到后期銷售，因此公司較為謹慎，可能考慮以低于市場預(yù)期的價格來換取較高的去化率，來保證公司項目在杭州地區(qū)在銷量上的品牌形象。據(jù)了解金色黎明與曙光公寓兩個項目目前蓄客尚可，為保證公司2011 年銷售額，預(yù)計11-12 月推盤。
此外，湘湖項目預(yù)計將在年底推出高端別墅部分，項目的稀缺性可能使銷售相對容易，但因年底按揭貸發(fā)放節(jié)奏可能推后，或會影響到銷售回款的確認時間，實現(xiàn)銷售預(yù)計將在2012 年實現(xiàn)。
2011 年上半年公司銷售額為42 億元，相對年初制定的100 億的任務(wù)相距甚遠，考慮到杭州市場目前的銷售情況，且公司三季度推盤數(shù)量有限，預(yù)計今年完成銷售計劃有一定難度。
現(xiàn)金流量表顯示投資放緩是公司應(yīng)對銷售低迷的有效手段，賬面資金止跌企穩(wěn)我們從現(xiàn)金流量表的銷售商品和購買商品兩欄發(fā)現(xiàn)，均創(chuàng)近5 個季度以來的低點，在銷售日漸低迷的市場中，公司選擇了以退為進、縮減投資額的經(jīng)營策略，使得公司止住連續(xù)2 個季度的貨幣資金下滑趨勢，但是短借+1 年內(nèi)到期的長債自去年年底以來呈持續(xù)上升態(tài)勢，且已連續(xù)2 個季度超過期末賬面資金額，公司的資金周轉(zhuǎn)依然較為緊張。
三、 盈利預(yù)測與投資建議
根據(jù)公司項目結(jié)算進度，我們預(yù)計公司未來三年凈利潤分別為10.93 億元，18.70億元和36.64 億元，對應(yīng)每股收益0.81 元，1.38 元和2.71 元。給予2012 年7 倍PE，則目標價9.66 元。NAV 估值12.77 元?？紤]到未來銷售的不確定性，給予公司“謹慎推薦”評級。
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