>> 平安證券-中國國貿(mào)(600007)調(diào)研簡報：業(yè)績迎來拐點-120104
| 上傳日期： |
2012/1/5 |
大小： |
235KB |
| 格式： |
pdf |
來源： |
平安證券 |
| 評級： |
推薦(首次) |
作者： |
李曉東 |
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此報告為加密報告 |
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A 股唯一的持有型地產(chǎn)公司
中國國貿(mào)是A股上市的唯一純粹的持有型商業(yè)物業(yè)運營商，物業(yè)租賃是公司收入的主要來源。目前，公司的主要資產(chǎn)是國貿(mào)商圈50多萬平的核心物業(yè)，主要包括一、二、三期的寫字樓、國貿(mào)商城、國貿(mào)大酒店和國貿(mào)公寓。CBD核心地段物業(yè)的稀缺性是公司的最大看點：旗下物業(yè)處于國貿(mào)商圈最核心的位置，未來升值潛力巨大。
三期 A 運營逐漸成熟
國貿(mào)三期A階段在2010年8月底開業(yè)，經(jīng)過一年多的運營之后，目前已經(jīng)趨于成熟：截止11月，寫字樓的出租率接近80%，商城的出租率約為90%；國貿(mào)大酒店的入住率也已達到5成左右。我們判斷，商城的出租率已經(jīng)接近穩(wěn)態(tài)，寫字樓的出租率有望進一步提高至85%左右；而酒店的入住率則有較大的提升空間，參考旁邊的中國大飯店，三期酒店的入住率有望在一年左右提升至70%的水平。
業(yè)績進入拐點期
我們認為，隨著國貿(mào)三期A的運營逐步進入正軌，公司的業(yè)績已經(jīng)進入拐點期，推動因素為：1、新增物業(yè)出租率的逐漸提升；2、租金水平的穩(wěn)步提高；3、酒店運營逐步成熟，整體毛利率回歸到正常水平；4、隨著三期A各個項目的開業(yè)完畢，折舊、費用等開始逐步減少，期間費用率將逐步回歸到正常水平。我們判斷，2011至2013年為公司業(yè)績的拐點期，三期的開業(yè)效應(yīng)會持續(xù)發(fā)酵，公司業(yè)績將迎來超常規(guī)增長，凈利潤年均增速超過30%。
盈利預(yù)測與估值
我們預(yù)測，公司2011、2012、2013年的EPS分別為0.18、0.25、0.33元，最新收盤價對應(yīng)的PE分別為48.6、35.6、27.3倍；根據(jù)測算，公司2011年底的每股RNAV值為13.1元，股價相對于NAV折讓32%。盡管相對估值水平偏高，但是作為一家A股稀缺的持有型商業(yè)地產(chǎn)公司，在未來整個住宅行業(yè)面臨調(diào)整的風(fēng)險時，國貿(mào)是相對安全的品種，具有相對收益的機會，給予其“推薦”的評級。
風(fēng)險提示
未來北京市場大量新增的商業(yè)地產(chǎn)供給對公司項目的租金水平和出租率產(chǎn)生不利影響。
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