>> 海通證券-金融街(000402)預(yù)計(jì)全年銷售沖240億，當(dāng)期下滑不改全年增速-130816
| 上傳日期： |
2013/8/16 |
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| 格式： |
doc |
來源： |
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| 評(píng)級(jí)： |
買入 |
作者： |
涂力磊，賈亞童 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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事件：
2013年上半年公司完成營(yíng)業(yè)收入64.77億元，同比增長(zhǎng)26.05％；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)12.63億元，同比增長(zhǎng)-23.42％；實(shí)現(xiàn)基本每股收益0.25元，同比增長(zhǎng)-30.56%。
投資建議：
公司營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)同比下降原因在于：1）當(dāng)期低毛利率住宅結(jié)算較多，全年看將保持相對(duì)穩(wěn)定；2）當(dāng)期開辦費(fèi)和折舊較多；3）當(dāng)期未計(jì)提公允價(jià)值。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)銷售簽約額約128.5 億元，同比增長(zhǎng)約99.39%；銷售簽約面積約46.42 萬(wàn)平方米，同比增加約4.74%。從產(chǎn)品類型看，商務(wù)地產(chǎn)銷售簽約面積約25.46 萬(wàn)平方米，簽約額約97.5 億元，商務(wù)地產(chǎn)簽約額較上年同期增長(zhǎng)342%；商務(wù)地產(chǎn)簽約額占總體銷售簽約額比例為75.9%，占比較去年同期提升41.7 個(gè)百分點(diǎn)，公司商務(wù)地產(chǎn)主導(dǎo)地位進(jìn)一步增強(qiáng)。我們預(yù)計(jì)公司全年物業(yè)合同銷售金額在240億上下。預(yù)計(jì)公司2013年和2014年每股收益在0.89和1.10元。2013年8月15日，公司股價(jià)收盤于5.22元，對(duì)應(yīng)2013年和2014年P(guān)E分別是5.87倍和4.76倍，對(duì)應(yīng)RNAV在11.76元。給予公司2013年10倍PE，對(duì)應(yīng)8.9元，維持“買入”評(píng)級(jí)。
主要內(nèi)容:
1. 2013年中期業(yè)績(jī)下滑不影響全年增速。2013年上半年公司完成營(yíng)業(yè)收入64.77億元，同比增長(zhǎng)26.05％；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)12.63億元，同比增長(zhǎng)-23.42％；實(shí)現(xiàn)基本每股收益0.25元，同比增長(zhǎng)-30.56%。
報(bào)告期內(nèi)，公司營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)同比下降原因在于：1）公司利潤(rùn)存在季度間不均衡性。當(dāng)期結(jié)算項(xiàng)目中低毛利率住宅占比較多。2013 年上半年公司住宅項(xiàng)目結(jié)算收入27.6 億元，占結(jié)算收入比例約為46.6%，毛利率約為19.99%，較去年同期下降13.9 個(gè)百分點(diǎn)；商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算收入31.8 億元，占結(jié)算收入比例約為53.4%，毛利率約為37.6%，較去年同期上升2.6 個(gè)百分點(diǎn)。全年看將保持相對(duì)穩(wěn)定；2）當(dāng)期開辦費(fèi)和折舊較多；3）當(dāng)期未計(jì)提公允價(jià)值。截止報(bào)告期末，公司資產(chǎn)總額690.05億元，負(fù)債總額488.6億元，資產(chǎn)負(fù)債率為68.5%。預(yù)收賬款150.44億元，占負(fù)債總額30.79%，預(yù)收賬款將隨著項(xiàng)目的竣工結(jié)算轉(zhuǎn)為本公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。在負(fù)債結(jié)構(gòu)上，短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債81.26億元，占負(fù)債總額的16.63%。公司貨幣現(xiàn)金99.41億，可覆蓋當(dāng)前債務(wù)水平。全年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流量為11.94 億元，保持好轉(zhuǎn)趨勢(shì)。2．土地儲(chǔ)備保持增長(zhǎng)，擴(kuò)張力度為下半年看點(diǎn)。截至本報(bào)告末，公司土地市場(chǎng)擴(kuò)張相對(duì)謹(jǐn)慎。7月17日公司通過合作模式取得京西商務(wù)中心地塊，同時(shí)配套建設(shè)石景山區(qū)五里坨保障性住房。項(xiàng)目累計(jì)土地成本38.12億。2013 年上半年，公司完成戰(zhàn)略修訂工作，明確了“立足北京，面向全國(guó)重點(diǎn)城市；以商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo)，適當(dāng)增持優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以城市公寓及其他快速銷售型項(xiàng)目為補(bǔ)充的經(jīng)營(yíng)模式。我們認(rèn)為公司當(dāng)前資金豐富，下半年土地市場(chǎng)擴(kuò)張成重要看點(diǎn)3. 公司主營(yíng)業(yè)務(wù)保持穩(wěn)健。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)銷售簽約額約128.5 億元，同比增長(zhǎng)約99.39%；銷售簽約面積約46.42 萬(wàn)平方米，同比增加約4.74%。從產(chǎn)品類型看，商務(wù)地產(chǎn)銷售簽約面積約25.46 萬(wàn)平方米，簽約額約97.5 億元，商務(wù)地產(chǎn)簽約額較上年同期增長(zhǎng)342%；商務(wù)地產(chǎn)簽約額占總體銷售簽約額比例為75.9%，占比較去年同期提升41.7 個(gè)百分點(diǎn)，公司商務(wù)地產(chǎn)主導(dǎo)地位進(jìn)一步增強(qiáng)；住宅銷售簽約面積約20.96 萬(wàn)平方米，簽約額約31 億元，較上年同期下降約27%，占總體銷售簽約額的比例為24.1%。我們預(yù)計(jì)公司全年物業(yè)合同銷售金額在240億上下。
報(bào)告期內(nèi)，公司持有運(yùn)營(yíng)物業(yè)包括北京金融街麗思卡爾頓酒店、北京金融街公寓、北京金融家俱樂部、北京金融街E2項(xiàng)目5號(hào)院、天津瑞吉酒店、惠州喜來登酒店等經(jīng)營(yíng)物業(yè)，合計(jì)建筑面積約為21.1萬(wàn)平方米。受宏觀環(huán)境影響，2013年上半年高檔酒店市場(chǎng)出租率相比上年同期下降明顯，進(jìn)而影響了酒店行業(yè)整體收入和盈利水平。公司快速反應(yīng)，采取多種措施，經(jīng)營(yíng)物業(yè)總體實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約1.99億元，同比增長(zhǎng)1.66%。
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