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核心觀點(diǎn)：
    事件描述：首次進(jìn)入天津
    4 月4 日，泰禾集團(tuán)以6 億元競得天津市武清區(qū)天津武清高鄉(xiāng)村地塊，建筑面積14.5 萬平方米，土地用途為住宅，樓面價(jià)約4126 元/平米。
    武清區(qū)高村鎮(zhèn)：“京津冀”交匯區(qū)中的璞玉
    武清區(qū)是天津房地產(chǎn)的價(jià)值洼地。武清區(qū)是京津冀三個(gè)區(qū)域交界的中心點(diǎn)，已形成的“九橫九縱”公路網(wǎng)骨架和京津城際鐵路武清站的開通，使武清融入了京津的“半小時(shí)交通圈”，區(qū)位、交通優(yōu)勢得到進(jìn)一步提升。
    而相比于燕郊、香河、固安、涿州等，武清房價(jià)仍處于價(jià)值洼地。高村鎮(zhèn)是天津距離北京最近的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，房地產(chǎn)市場有待進(jìn)一步開發(fā)。高村鎮(zhèn)目前的在售樓盤僅以首創(chuàng)國際半島項(xiàng)目為主，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場則相對火熱。
    地塊分析：動(dòng)態(tài)毛利率有保障
    伴隨“京津冀”一體化進(jìn)程的加快，交通及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善，生產(chǎn)生活圈的交織更為緊密。目前，該地塊周邊整體商住項(xiàng)目較少，定位以教育、會(huì)議、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的“驛站服務(wù)區(qū)組團(tuán)”核心區(qū)的高村鄉(xiāng)公學(xué)道區(qū)塊或?qū)⒕哂懈叩陌l(fā)展空間和市場需求。預(yù)計(jì)該地塊的靜態(tài)毛利率可以達(dá)到35%左右。15 萬平米單盤體量較小使得去化速度有保障。
    預(yù)計(jì)公司13、14 年EPS 分別為0.70、1.23 元，維持“買入“評級首次進(jìn)入天津是對北京布局的良好補(bǔ)充，也將享受京津冀一體化紅利。
    我們認(rèn)為，公司的區(qū)域戰(zhàn)略將進(jìn)一步升級為深耕海西、布局長三角、挺進(jìn)京津冀，體現(xiàn)了公司的與時(shí)俱進(jìn)。公司2014 年的合同銷售金額有望突破250億，同比增長超過100%，快速周轉(zhuǎn)同時(shí)控制負(fù)債規(guī)模。
    風(fēng)險(xiǎn)提示
    天津房地產(chǎn)市場負(fù)向波動(dòng)，公司產(chǎn)品去化速度慢于預(yù)期。