>> 申銀萬國-海博股份(600708)公告點評-140723
| 上傳日期： |
2014/7/23 |
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| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
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| 評級： |
買入 |
作者： |
張西林，吳一凡 |
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3）大股東公布業(yè)績承諾、不減持承諾及承諾重組實施完畢后一年內(nèi)啟動股權(quán)激勵或員工持股計劃。
重組完成后，公司主營業(yè)務(wù)將變更為房地產(chǎn)開發(fā)及現(xiàn)代物流，上市公司盈利能力將顯著提升。本次交易中擬置出資產(chǎn)為海博股份除物流業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)外的其他資產(chǎn)及負(fù)債（資產(chǎn)評估價值為27.73 億元，增值率76.03%），擬置入資產(chǎn)：農(nóng)房集團100%股權(quán)（資產(chǎn)評估價值為79.14 億元，增值率82.97%）及其子公司農(nóng)房置業(yè)25%股權(quán)（資產(chǎn)評估價值為0.80 億元，增值率51.15%）。擬注入資產(chǎn)歸屬于母公司的所有者權(quán)益賬面值合計為 43.78 億元；2013 年農(nóng)房集團及農(nóng)房置業(yè)（25%股權(quán)）實現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤約 3.69 億元，對應(yīng)2013年 PB1.83 /PE21.66。交易完成后，上市公司盈利能力將顯著提升，2013 年度營業(yè)收入由 25.3 億元增至 105.33 億元，歸屬于母公司所有者凈利潤由1.61 億元增至4.12 億元，分別增長 3.16 及1.56 倍；不考慮配套融資，每股收益由 0.32 增至 0.38 元。
控股股東持股比例升至46.58%，配套融資用于上市公司業(yè)務(wù)發(fā)展。不考慮配套融資的情況下，上市公司總股本從重組前的 5.10 億股增至 10.74 億股。
光明集團新增股份約 3.18 億股，持股比例由目前的 35.81%增加至約46.58%，與其子公司大都市資產(chǎn)、農(nóng)工商綠化合計持股比例約 66.75%。配套資金將用于重組交易完成后上市公司業(yè)務(wù)發(fā)展（農(nóng)房沙觀國際、新龍廣場、瀾
山苑項目），增強重組后上市公司的持續(xù)經(jīng)營能力。業(yè)績補償及不減持承諾彰顯大股東對公司經(jīng)營信心。鎖定期：光明集團、大都
市資產(chǎn)、農(nóng)工商綠化承諾36 個月內(nèi)不轉(zhuǎn)讓；農(nóng)房集團四名自然人股東（即農(nóng)房集團核心管理人員）承諾12 個月內(nèi)不轉(zhuǎn)讓。大股東不減持承諾：本次重組實施完畢且股份鎖定期屆滿后，光明集團及其子公司大都市資產(chǎn)、農(nóng)工商綠化通過二級市場減持上市公司股票的價格不低于12 元/股，農(nóng)房集團四名自然人股東減持不低于8.96 元/股。業(yè)績承諾及補償：如公司于本次重組實施完畢當(dāng)年及之后兩個完整會計年度，實現(xiàn)的凈利潤低于預(yù)測金額，則將以總價人民幣1.0 元直接定向回購股份并注銷的方式對上市公司進行業(yè)績補償。
農(nóng)房集團2014-2017 年預(yù)測扣非后歸屬于母公司凈利潤分別為6.06 億元、9.08 億元、12.52 億元及13.53 億元。農(nóng)房置業(yè)25%股權(quán)2014-2017 年預(yù)測扣非后歸屬于母公司凈利潤分別為0.81 億元、0.53 億元、0.30 億元及0.15 億元。同時，上市公司控股股東光明集團承諾，將推動上市公司在本次重組實施完畢后一年以內(nèi)啟動股權(quán)激勵計劃或員工持股計劃。
地產(chǎn)與物流雙輪驅(qū)動，有機結(jié)合。農(nóng)房地產(chǎn)將在以住宅地產(chǎn)為業(yè)務(wù)支撐的基礎(chǔ)上，大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，并與海博物流拓展物流地產(chǎn)的開發(fā)。1）正式進軍養(yǎng)老地產(chǎn)。2014 年 7 月，農(nóng)房集團與光明食品（集團）上海長江總公司簽署了《光明養(yǎng)生莊園項目合作開發(fā)框架協(xié)議》，協(xié)議約定通過雙方共同投資設(shè)立項目公司負(fù)責(zé)養(yǎng)老及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營。項目擬規(guī)劃使用土地約2000 畝，選定崇明陳家鎮(zhèn)，標(biāo)志著農(nóng)房集團正式進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。我們認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)項目落戶崇明，與崇明綠色生態(tài)島的建設(shè)大背景相符，同時光明集團在崇明有近五分之一的的土地資源，借此機會也是農(nóng)房集團與光明集團內(nèi)部的養(yǎng)老、都市農(nóng)業(yè)等眾多優(yōu)勢資源進行協(xié)同與聚合。2）拓展物流地產(chǎn)。
海博物流在上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)有11 萬平方米的土地資源、有西郊冷鏈園區(qū)的土地資源，以及菜管家電商平臺的物流倉儲建設(shè)，均可以與農(nóng)房集團聯(lián)手開發(fā)，以達(dá)到有機結(jié)合。3）對接光明集團，積極參與“退二進三”。光明集團旗下符合上?！巴硕M三”計劃的存量土地，在上海市區(qū)有30 多快，面積上千畝，目前農(nóng)房集團已經(jīng)參與的項目包括北外灘梅林正廣和大樓整體平移等。4）物流業(yè)務(wù)保持高速發(fā)展。保留在上市公司體內(nèi)的物流業(yè)務(wù)包括國際貨代、城市配送、冷鏈物流及保稅物流。2013 年1.97 億收入，5000 萬毛利，其中冷鏈物流4948 萬收入，2560 萬毛利，預(yù)計2014-2015 物流業(yè)務(wù)收入分別為3.22億元、4.52 億元，毛利6460 萬元、7765 萬元。
暫維持盈利預(yù)測和“買入”評級，引入備考盈利預(yù)測。由于資產(chǎn)重組方案仍需有關(guān)部門審批，我們暫不調(diào)整盈利預(yù)測；維持2014-2016 年EPS 分別為0.36元、0.40 元和0.48 元，對應(yīng)2014-2016 年21.4、19.2、16.0 倍PE。引入2013-2015 年備考盈
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