>> 東興證券-陸家嘴(600663)15年報(bào)點(diǎn)評(píng)-滬上航母,乘風(fēng)破浪-160322
| 上傳日期： |
2016/3/23 |
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| 格式： |
pdf 共9頁(yè) |
來(lái)源： |
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| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)烈推薦 |
作者： |
鄭閔鋼，梁小翠 |
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截至 2015 年 12 月 31 日，公司總資產(chǎn)524.49 億元，比上年同比大增14.97%；公司凈資產(chǎn)129.97 億元，比上年增加12.73%。
觀點(diǎn)：
營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)均實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。2015年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入人民幣56.31億元，較2014年的人民幣51.17億元上升10.04%；實(shí)現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤(rùn)人民幣19.00億元，較2014年的人民幣16.02億元大幅上升18%。總體來(lái)看，公司2015年銷售基本符合預(yù)期。公司稀釋每股收益為人民幣1.02元，較2014年0.86元增長(zhǎng)18.60%。
公司2015年度當(dāng)年利潤(rùn)主要來(lái)源于房產(chǎn)銷售和租賃收入。長(zhǎng)期持有物業(yè)出租毛利率為83.7%，對(duì)利潤(rùn)總額的貢獻(xiàn)率為43.35%；房產(chǎn)類銷售毛利率為42.13%，對(duì)利潤(rùn)總額的貢獻(xiàn)率為28.22%；投資收益對(duì)利潤(rùn)總額的貢獻(xiàn)率為39.57%。房地產(chǎn)租賃作為一直以來(lái)公司的核心業(yè)務(wù)，去年實(shí)現(xiàn)了超過(guò)25%的增長(zhǎng)，為公司提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流保障。
“國(guó)企改革”概念成為公司發(fā)展的催化劑。隨著改革的不斷深化，“十三五”時(shí)期成為深化國(guó)企改革的關(guān)鍵時(shí)期。公司目前控股股東上海陸家嘴（集團(tuán)）有限公司是上海市國(guó)資委和上海浦東新區(qū)國(guó)資委屬下的全資子公司，而上海作為改革的領(lǐng)頭羊和試驗(yàn)區(qū)，國(guó)企改革也必定走在全國(guó)的前列。國(guó)資國(guó)企改革在未來(lái)幾年內(nèi)會(huì)為公司經(jīng)營(yíng)注入新的動(dòng)力，成為公司發(fā)展的催化劑。
商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值稀缺性凸顯，帶來(lái)長(zhǎng)期增值潛力。公司從2012年起由傳統(tǒng)的土地批租業(yè)務(wù)向以商業(yè)地產(chǎn)為核心的業(yè)務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)型。公司在陸家嘴核心區(qū)域擁有大量高端優(yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)物業(yè)，地理位置優(yōu)越、建筑品質(zhì)卓越，布局辦公、商鋪、酒店、會(huì)展等。隨著上海自貿(mào)區(qū)的擴(kuò)容、陸家嘴金融中心的明確定位，該地區(qū)增值潛力巨大。近期一線城市房?jī)r(jià)的大幅上漲也凸顯陸家嘴商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值稀缺性，高端租戶支撐推動(dòng)物業(yè)價(jià)值、租金、出租率不斷上升。截止2015年末，公司成熟甲級(jí)寫(xiě)字樓（運(yùn)營(yíng)一年及以上）的平均出租率約為 98%，長(zhǎng)期在營(yíng)高品質(zhì)研發(fā)樓及非甲級(jí)寫(xiě)字樓出租率達(dá)到100%。
住宅物業(yè)快速去化提供現(xiàn)金流保障。2015年上海住宅市場(chǎng)火爆，整體市場(chǎng)成交面積同比增長(zhǎng)51.61%，成交套數(shù)同比增長(zhǎng) 43.21%，成交價(jià)同比增長(zhǎng)19.38%，銷供比達(dá)到 1.25。公司重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)的天津市場(chǎng)也表現(xiàn)驚人，從成交來(lái)看，本年度以 1,428 萬(wàn)平米的成交量，登頂歷年銷售之最，成交均價(jià)更是以 10,880元/平米首次實(shí)現(xiàn)年度均價(jià)“破萬(wàn)”。這些都使得公司的住宅物業(yè)快速去化，在售項(xiàng)目的整體去化率約為95%。2015年度，公司各類住宅物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入近 16.52 億元，各類住宅物業(yè)累計(jì)合同銷售面積近24萬(wàn)平方米，合同金額近60億元。銷售的高周轉(zhuǎn)帶來(lái)公司穩(wěn)定強(qiáng)大的現(xiàn)金流，為后期公司的開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目帶來(lái)保障。同時(shí)，公司在上海和天津依然有著積極拿地，有著很大的土地儲(chǔ)備，在一線城市和熱點(diǎn)二線城市樓市熱度不減的預(yù)期下，公司未來(lái)的營(yíng)業(yè)收入和銷售業(yè)績(jī)依然可以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長(zhǎng)。
前灘項(xiàng)目和迪士尼開(kāi)園——區(qū)域商圈的新熱點(diǎn)。公司的控股股東陸家嘴集團(tuán)是迪士尼的中方股東，也是前灘項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方。隨著今年6月迪士尼樂(lè)園的開(kāi)園和前灘項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，這兩個(gè)區(qū)域商圈的新熱點(diǎn)勢(shì)必給公司帶來(lái)潛在強(qiáng)烈的增長(zhǎng)動(dòng)力。
結(jié)論：
2015 年公司的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)分別實(shí)現(xiàn)10.04%和18.60%的大幅增長(zhǎng)，主要得益于房產(chǎn)租賃和銷售的上升。公司在陸家嘴金融核心區(qū)持有的大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)有著極強(qiáng)的價(jià)值稀缺性，增值潛力無(wú)限；同時(shí)公司在2015 年住宅物業(yè)的高去化率也帶來(lái)了現(xiàn)金流保障。由公司在上海和天津的土地儲(chǔ)備和目前相關(guān)市場(chǎng)可以預(yù)期的平穩(wěn)發(fā)展，我們預(yù)計(jì)公司目前的收入和利潤(rùn)增長(zhǎng)是可以持續(xù)的。我們預(yù)計(jì)公司2016 年-2018 年?duì)I業(yè)收入分別為76.59 億元、101.09 億元和131.42 億元，每股收益分別為1.16 元、1.46 元和1.76 元，對(duì)應(yīng)PE 分別為33.26、26.45 和22.00，維持“強(qiáng)烈推薦”評(píng)級(jí)。
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