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    控股股東背后為中國(guó)人保、鑫廣物業(yè)、中國(guó)國(guó)紡、中國(guó)中化、北京京城機(jī)電和嘉里興業(yè)有限公司。考慮控股股東背后的股東股權(quán)相對(duì)分散，我們預(yù)計(jì)公司國(guó)貿(mào)三期B 竣工后繼續(xù)拿地概率低。企業(yè)有望轉(zhuǎn)為純現(xiàn)金分紅企業(yè)。
    擁有北京CBD 區(qū)域核心資產(chǎn)。公司的主要資產(chǎn)為位于北京CBD 區(qū)域的中國(guó)國(guó)際貿(mào)易三期A 和三期B（國(guó)貿(mào)一、二期土地所有權(quán)在大股東）。目前三期B仍在施工階段，預(yù)計(jì)2016 年底可竣工并投入使用。待國(guó)貿(mào)三期B 階段項(xiàng)目全部完成，中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心將成為總建筑面積達(dá)110 萬(wàn)平方米的超大型商務(wù)服務(wù)綜合體。
    財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健。1）業(yè)績(jī)穩(wěn)定，寫(xiě)字樓貢獻(xiàn)營(yíng)收。公司2015 年?duì)I業(yè)收入為22.7億元，同比上漲1.66%；歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)6.276 億元，同比去年上漲16.98%。公司營(yíng)業(yè)收入較2014 年增加，主要是由于國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓平均租金增值以及平均出租率繼續(xù)保持較高水平。2）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)改善，現(xiàn)金流可期。
    2015 年毛利率為51.3%，同比增長(zhǎng)3.34%；凈利潤(rùn)率為26.27%，同比上漲8.17%。
    2016 年旗下所有項(xiàng)目竣工運(yùn)營(yíng)，公司進(jìn)入收獲期。2016 年公司將抓緊國(guó)貿(mào)三期B 階段項(xiàng)目建設(shè)和國(guó)貿(mào)中心東樓改造及交通一體化工程收尾工作，確保新項(xiàng)目按時(shí)按質(zhì)投入運(yùn)營(yíng)。公司預(yù)計(jì)2016 年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入25.5 億元，成本費(fèi)用15.4 億元，利潤(rùn)總額8.7 億元。
    公司未來(lái)亮點(diǎn)。1）市場(chǎng)整體利率成本下行后，永續(xù)現(xiàn)金流類(lèi)公司價(jià)值提升明顯；2）國(guó)貿(mào)三期B 竣工在即，公司“現(xiàn)金?！蹦芰χ档弥虚L(zhǎng)期關(guān)注；3）萬(wàn)達(dá)私有化進(jìn)行中，A 股商業(yè)地產(chǎn)存在重估潛力。
    合理價(jià)值。1）永續(xù)現(xiàn)金流法。公司估值區(qū)間從208 億~506 億不等，中值約為312 億，相較現(xiàn)在的165 億（按照2016 年5 月4 日收盤(pán)價(jià)計(jì)算的總市值）有較大空間，公司估值上升潛力大。2）PE 估值法。根據(jù)我們的測(cè)算，中國(guó)國(guó)貿(mào)全面攤薄后的EPS 在2016、2017 年分別為0.71 元和0.68 元，公司5月4 日公司股價(jià)在16.36 元，對(duì)應(yīng)的PE 分別為23.04 倍和24.06 倍。市場(chǎng)上相關(guān)“商業(yè)地產(chǎn)+現(xiàn)金流”的公司有皇庭國(guó)際、金融街和萬(wàn)達(dá)。中國(guó)國(guó)貿(mào)的PE 基本處于皇庭國(guó)際與萬(wàn)達(dá)之間，我們認(rèn)為估值較為合理。
    投資建議?？紤]企業(yè)資產(chǎn)狀況優(yōu)異，且我們按照前文自由現(xiàn)金流法中值約即312 億市值打8 折，即對(duì)應(yīng)24.71 元，作為公司目標(biāo)價(jià)，給予公司“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
    主要不確定因素。北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求下滑。