>> 中銀國際-浦東金橋(600639)深度研究：投資性物業(yè)價值低估 熱門題材催化劑豐富-160517
| 上傳日期： |
2016/5/17 |
大小： |
1077KB |
| 格式： |
pdf 共16頁 |
來源： |
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| 評級： |
買入 |
作者： |
袁豪 |
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公司作為浦東國企改革首批企業(yè)，混合所有制國企改革方案也正有序推進(jìn)中。此外，我們預(yù)計由于會計政策調(diào)整和持有項目變現(xiàn)等原因，公司今年業(yè)績將實現(xiàn)大幅增長，1 季度已同增60%。我們預(yù)測公司2016-2018 年每股收益分別為0.55 元、0.65 元、0.77 元，給予公司28.00 元的目標(biāo)價，相當(dāng)于15%的RNAV 折價，首次覆蓋給予買入評級。
支撐評級的要點
自持物業(yè)重估價值可觀。公司是以房地產(chǎn)出租為主要經(jīng)營模式的房企，去年租金收入約12.8 億元，每年保持約8%的穩(wěn)定增速推動現(xiàn)金流穩(wěn)定增長。公司目前持有在營項目165 萬方（住宅35 萬方），儲備項目80 萬方（住宅24 萬方）。過去一年浦東碧云地區(qū)的房價上漲猛烈?guī)釉搮^(qū)域價值的重估較為明顯，我們將以成本法計量的投資性房地產(chǎn)按4%的行業(yè)平均租金回報率計算，重估價值達(dá)322 億元，RNAV369 億元。
預(yù)計今年業(yè)績大幅增長。我們預(yù)計公司今年業(yè)績將有較大幅度的增長：1）調(diào)整會計政策，部分物業(yè)年限計劃將由20 年延長到40 年，折舊攤銷費用顯著下降；2）出售韓城路倉庫實現(xiàn)1.35 億投資收益；3）投資21 億的臨港碧云壹零住宅項目即將預(yù)售并在年內(nèi)竣工，預(yù)計項目少量可結(jié)轉(zhuǎn)業(yè)績。公司2016 年1 季度已實現(xiàn)凈利潤同比增長60%，預(yù)計全年增幅80%。
區(qū)位優(yōu)越，題材豐富。金橋北區(qū)20 平方公里土地于去年4 月劃入上海自貿(mào)區(qū)擴(kuò)容范圍；金橋南區(qū)25 萬方建面的工業(yè)廠房和酒店直線距離迪士尼約10 公里，迪士尼開業(yè)將帶動周邊商業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；此外，通用汽車、可口可樂等世界五百強(qiáng)入駐園區(qū)，特斯拉國內(nèi)首個超級充電站也落地于此。
浦東國企改革先驅(qū)。公司作為浦東第一批混合所有制改革的地方國企，金橋集團(tuán)去年6 月公告擬將目前持有49.37%股權(quán)劃撥15%至浦東投控，激發(fā)企業(yè)活力的同時，實現(xiàn)政府資本管理的功能，而未來混合所有制的改革方向?qū)⒃杏^大的想象空間。
評級面臨的主要風(fēng)險
可售項目去化率低于預(yù)期，持有資產(chǎn)價格下行的風(fēng)險。
估值
我們預(yù)測公司2016-18 年每股收益分別為0.55 元、0.65 元、0.77 元，給予公司28.00 元的目標(biāo)價，相當(dāng)于15%的RNAV 折價，首次覆蓋給予買入評級。
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