>> 中銀國(guó)際-華鑫股份(600621)儀電系唯一地產(chǎn)平臺(tái)，滬國(guó)改風(fēng)加速整合臨近-160725
| 上傳日期： |
2016/7/26 |
大小： |
1845KB |
| 格式： |
pdf |
來源： |
|
| 評(píng)級(jí)： |
買入 |
作者： |
袁豪，盧驍峰 |
| 下載權(quán)限： |
無限制-登錄即可下載 |
|
|
支撐評(píng)級(jí)的要點(diǎn)
儀電系下唯一地產(chǎn)平臺(tái)、唯一未重組上市平臺(tái)，資源整合空間較大。根據(jù)儀電戰(zhàn)略調(diào)整，公司自09 年開始退出制造業(yè)，轉(zhuǎn)型商務(wù)不動(dòng)產(chǎn)，目前作為儀電系下唯一不動(dòng)產(chǎn)平臺(tái)，將承接儀電系位于上海市內(nèi)較多的商務(wù)不動(dòng)產(chǎn)資源，并隨著儀電退二進(jìn)而騰退產(chǎn)業(yè)用地的增加，也將進(jìn)一步擴(kuò)大公司未來商務(wù)不動(dòng)產(chǎn)的整合空間；目前儀電系下信息、非銀和地產(chǎn)三大業(yè)務(wù)中后兩者均未實(shí)現(xiàn)證券化，主要資產(chǎn)為華鑫置業(yè)和華鑫證券，而目前儀電系下3 個(gè)上市平臺(tái)中僅公司還未注入資源， 地產(chǎn)（華鑫置業(yè)，公司大股東）借道公司證券化已是必然，而非銀資產(chǎn)注入或也不無可能。。
上海國(guó)企改革加速、大股東承諾限期臨近，整合或已不遠(yuǎn)。自12 年華鑫置業(yè)成為公司大股東后，鑒于在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題，大股東分別于12 年、14 年和15 年多次明確在17 年底前將地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入公司，考慮到停牌+定增所需時(shí)間超過半年，所剩時(shí)間已然不多；同時(shí)，上海國(guó)改步伐加快，資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)密集實(shí)施，上市國(guó)企扎堆停牌重組，上汽首推員工激勵(lì)，或預(yù)示上海國(guó)改進(jìn)入實(shí)質(zhì)落地階段，而公司作為被劃為競(jìng)爭(zhēng)類的上海儀電的地產(chǎn)整合平臺(tái)、作為當(dāng)初上海3 家同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題中最后一家未完成的國(guó)企而言，時(shí)間、機(jī)遇、訴求正好配合，整合或已不遠(yuǎn)。
土儲(chǔ)優(yōu)質(zhì)、估值55-66 億元，拿地增加推動(dòng)今年業(yè)績(jī)反轉(zhuǎn)。公司持有權(quán)益102 萬平商務(wù)地產(chǎn)（開發(fā)89 萬平、持有13 萬平），大多位于上海，公司通過承接儀電系產(chǎn)業(yè)用地兼以股權(quán)收購(gòu)等方式拿地，拿地成本較低，又遇上海地價(jià)上漲，開發(fā)毛利率超60%，我們分別通過凈利潤(rùn)折現(xiàn)法對(duì)開業(yè)物業(yè)估值、現(xiàn)金流折現(xiàn)法和租金回報(bào)率法對(duì)持有物業(yè)估值，得RNAV為55-66 億元，提供一定安全邊際；另一方面，公司10-13 年拿地較少導(dǎo)致可售減少，從而致使14-15 年業(yè)績(jī)下滑，14-16 年調(diào)整拿地節(jié)奏，年均拿地量提升3-5 倍，推動(dòng)16 年后銷售和業(yè)績(jī)的反轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)16-18 年業(yè)績(jī)復(fù)合增速可達(dá)41%，此外，后續(xù)大股東資產(chǎn)注入將更強(qiáng)化業(yè)績(jī)反轉(zhuǎn)的判斷。
評(píng)級(jí)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)
銷售低于預(yù)期；公司與大股東的資產(chǎn)整合低于預(yù)期。
估值
我們預(yù)計(jì)公司2016-18 年每股收益分別為0.34 元、0.50 元和0.69 元，按照平均RNAV60 億元溢價(jià)20%給予目標(biāo)市值72 億元，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)13.74 元，首次覆蓋并給予買入評(píng)級(jí)。
|
|
