>> 信達證券-金地集團（600383）銷售大幅增長，財務狀況較好-160823
| 上傳日期： |
2016/8/24 |
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作者： |
崔娟 |
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公司上半年實現(xiàn)銷售面積289.2 萬平方米，同比增長67.6%，實現(xiàn)銷售金額439.6 億元，同比增長107.1%。
點評：
營收大幅增長，業(yè)績確定性較好。2016 年上半年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入140.87 億元，同比增長74.2%。營收大幅增長得益于本期結(jié)轉(zhuǎn)項目規(guī)模大幅提高。本期結(jié)算房地產(chǎn)項目面積119.16 萬平方米，同比增長66.2%，結(jié)算金額127.29 億元，同比增長78.5%。由于上半年結(jié)轉(zhuǎn)項目中低毛利項目占比有所增加，毛利率較去年同期下降3.59 個百分點。2016 年上半年，公司已銷售但尚未結(jié)算的面積為525 萬平方米，金額為737 億元，較去年同期有所增加，公司業(yè)績確定性較好。
經(jīng)營情況改善，現(xiàn)金流充沛，資產(chǎn)負債率顯著低于板塊。受營業(yè)收入大幅升高的影響，公司周轉(zhuǎn)率顯著提高，與去年同期相比提升78.58%。公司加強費用管控，優(yōu)化營銷手段，上半年管理與銷售費用占銷售額的比重為2.3%，與去年同期相比下降2.2 個百分點。此外，公司高度重視現(xiàn)金流管理，上半年項目銷售回款率超過90%，實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額70.6億元。截止報告期末，公司資產(chǎn)負債率68.2%，剔除預收賬款后資產(chǎn)負債率58.2%，顯著低于板塊水平。目前公司債務融資余額355 億元，債務加權(quán)平均成本4.81%，持有貨幣資金204.3 億元。
拿地謹慎，項目布局合理，經(jīng)營持續(xù)性好。2016 年上半年，公司拿地節(jié)奏保持理性，共獲得了12 宗土地，主要為底價或收購獲得。新獲得土地儲備可售面積約222 萬平方米，權(quán)益可售面積為102 萬平方米，總投資約97 億元，權(quán)益投資額約為32 億元。在項目布局方面，公司堅持深耕一線城市及強二線城市，一、二線城市的總投資額占比78%，三線城市的總投資額占比22%，而在三線城市獲取的土地均位于東莞臨深片區(qū)。2016 年，公司計劃全年新開工面積540 萬平方米，計劃全年竣工483 萬平方米。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營極具特色。金地商置在2016 年上半年實現(xiàn)銷售額55.8 億元，較2015 年同期增長34%，租金收入增長率和利潤增長率表現(xiàn)優(yōu)異。金地商置在多地積極探索產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營機會，并收購了廣電地產(chǎn)50%權(quán)益，獲得廣電地產(chǎn)旗下500萬平方米的土地儲備。在海外地產(chǎn)方面，公司已在美國4 大核心城市（舊金山、洛杉磯、紐約和波士頓）共獲取6 個項目，總可租售面積超過20 萬平方米。
物業(yè)服務高速發(fā)展提高公司軟實力。目前，金地物業(yè)總服務面積近7000 萬平方米，覆蓋40 座城市， “享家”、“享當家”互聯(lián)網(wǎng)平臺已完成全國推廣，覆蓋項目近200 個，累計共注冊近3 萬有效用戶。與此同時，金地物業(yè)加強了社區(qū)全服務產(chǎn)業(yè)鏈建設，服務范圍包括資產(chǎn)管理、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)金融、社區(qū)教育、社區(qū)家政、社區(qū)倉儲、互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)服務房屋配套升級等。金地物業(yè)致力于完善社區(qū)全服務產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)各項業(yè)務高效發(fā)展。
盈利預測及評級：上半年公司在拿地節(jié)奏、新開工和項目結(jié)轉(zhuǎn)方面表現(xiàn)優(yōu)異；公司現(xiàn)金流管理水平優(yōu)異，負債成本與資產(chǎn)負債率顯著低于板塊，經(jīng)營穩(wěn)?。划a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和物業(yè)服務業(yè)務經(jīng)營良好。我們認為公司目前的經(jīng)營有一定的持續(xù)性，看好公司的長期投資價值。我們預計公司16-18 年歸屬母公司凈利潤分別為37.2 億元、43.1 億元和48.3 億元，按照公司最新股本計算，對應的每股收益分別為0.83 元、0.96 元和1.07 元，對應的2016 年8 月23 日收盤價（11.77 元）的市盈率分別為14 倍、12 倍和11 倍，維持“增持”評級。
風險因素：房地產(chǎn)政策收緊；房地產(chǎn)市場銷售增速不及預期。
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