>> 華創(chuàng)證券-廣深鐵路(601333)簽訂土地收儲補償協(xié)議，資產(chǎn)盤活順利邁出第一步，長期看好鐵路改革，當(dāng)前1.1倍PB，強調(diào)“強烈推薦”評級-180420
| 上傳日期： |
2018/4/20 |
大?。?/td>
| 889KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
|
| 評級： |
強烈推薦 |
作者： |
吳一凡 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
|
|
此次交易預(yù)計增加公司凈利潤超過5.05 億元，即超過公司2017 年度凈利潤的50%以上。
投資要點
事件：公司公告正式簽訂《國有土地使用權(quán)收儲補償協(xié)議》
公司與廣州市土地開發(fā)中心及其他賣方簽署《國有土地使用權(quán)收儲補償協(xié)議》。廣州土發(fā)中心同意以暫定補償款總金額人民幣60 億元的價格有償收儲面積為17.07 萬平方米的相關(guān)地塊的土地使用權(quán)（擬交儲全部地塊）；
交儲面積：其中，公司擬交儲地塊面積為3.71 萬平方米（廣州東石牌舊貨場）
交儲價格：將獲得一次性補償款暫定為人民幣13.05 億元，測算折合單價約為3.5 萬元/平方米。
預(yù)計影響利潤：如能實施，預(yù)計增加公司凈利潤超過人民幣5.05 億元，即超過本公司2017 年度經(jīng)審計凈利潤的50%以上。相當(dāng)于1.36 萬/平米。
土地位置：位于廣州市廣園東路與科韻路交叉路口，東至科韻路，南至廣園路，西至華南快速，北至五山路。
土地性質(zhì)：現(xiàn)狀為工業(yè)用地，新規(guī)劃用途擬為商業(yè)、住宅、產(chǎn)業(yè)用地。
土地狀態(tài)：由于廣園快速路的建設(shè)改變了本次交易地塊附近的交通條件，公司擬交儲地塊已停辦貨運業(yè)務(wù)多年，處于閑置狀態(tài)。
交儲目的：
1）通過舊改政策可獲得較為有利的用地規(guī)劃，能大幅提升相關(guān)土地的價值。
2）公司擬交儲地塊地形十分特殊，形狀狹長，難以形成有效的規(guī)劃方案。若離開整個相關(guān)土地的整體規(guī)劃獨立開發(fā)，難以實現(xiàn)價值。
3）考慮房地產(chǎn)開發(fā)周期長、資金投入量大等多方面因素，如果由公司自身參與開發(fā)難以確保所得收益優(yōu)于本次交易所獲得的收益。
因此，交儲將更有利于盤活公司土地資源，并滿足城市規(guī)劃和廣州市三舊改造需要。
2、交儲若能實施，料將大幅增厚公司業(yè)績；更為重要的是，標(biāo)志著土地盤活進(jìn)入實施軌道
1）本次交儲如能實施，預(yù)計增加公司凈利潤超過人民幣5.05 億元，即超過本公司2017 年度經(jīng)審計凈利潤的50%以上。
2）本次交儲標(biāo)志著公司土地盤活第一步順利邁出。公司年報中提出“按照行業(yè)主管部門的統(tǒng)一部署，加強對鐵路土地綜合開發(fā)政策和項目的研究，努力盤活鐵路土地資源，提高公司資產(chǎn)收益。”
我們此前強調(diào)，鐵路改革背景下，廣深鐵路受益路徑清晰：客運價格市場化（普鐵提價）及土地資產(chǎn)盤活。此次廣深鐵路石牌舊貨場交儲，可視為土地資產(chǎn)盤活的第一步。（經(jīng)驗看，土地開發(fā)三種模式：自主開發(fā)、合作開發(fā)、直接出售，本次交儲可視為出售）。
廣深鐵路土地儲備較多，貨場、堆場、站臺及倉庫面積合計221萬平方米。我們結(jié)合所考察貨場周邊價格，綜合考慮不同地段，以最保守的利潤均價1.1萬元/平方米（低于此次交儲的1.36萬元/平）來計算，廣深的貨場等土地對應(yīng)的價值245億元。
3.鐵路改革提速，公司受益路徑清晰（客運價格市場化及土地盤活），當(dāng)前1.1倍PB，強調(diào)“強烈推薦”評級
1）我們長期看好鐵路改革，而廣深鐵路受益路徑清晰，即：前述土地資產(chǎn)盤活，以及普鐵客運價格市場化。
關(guān)于鐵路客票市場化：我們認(rèn)為鐵路需要提升投資回報率來吸引更多民間資本、多元化資金作為戰(zhàn)略投資者來，從務(wù)實的角度出發(fā)，推動市場化定價機制及鼓勵運營公司多元化經(jīng)營是兩大抓手。
近期動態(tài)：近期鐵總允許鐵路運輸企業(yè)4月28號起，依據(jù)價格法律法規(guī)，對部分線路高等級席別票價進(jìn)行調(diào)整。5月27日起京津城際鐵路將上調(diào)一等座、特等座票價，（一等座票價由65.5元漲至88元，特等座票價由93.5元漲至99元;二等座票價不調(diào)整）二等座票價不變。
市場化路徑：理順機制—>調(diào)整價格—>價格市場化。對于普鐵客運，會遵循成本監(jiān)審—>成本確定—>成本加成定價—>聽證會—>調(diào)價的路徑。目前發(fā)改委完成成本監(jiān)審工作，后續(xù)普鐵提價或迎來窗口期。
2) 受益增值稅率降低。5月1日起，交通運輸行業(yè)增值稅率從11%降低至10%，公司目前國內(nèi)客貨運業(yè)務(wù)按照11%增值稅率征收，其直通車業(yè)務(wù)為零稅率。我們測算降低1%，客運部分將為公司帶來完整年度利潤增厚約0.46億元。
3）盈利預(yù)測及估值：若土地交儲成功實施，按照保守預(yù)計貢獻(xiàn)5.05億利潤，我們預(yù)計2018-2020年實現(xiàn)歸屬凈利分別為17.4、13.5及13.7億元，對應(yīng)EPS分別為0.25、0.19及0.19元。對應(yīng)PE18、23及22
|
|
