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經(jīng)過25  年發(fā)展，公司由單一土地開發(fā)向經(jīng)營項(xiàng)目轉(zhuǎn)型，接著“地產(chǎn)+金融”雙輪驅(qū)動(dòng)，構(gòu)建以地產(chǎn)為核心，金融和商業(yè)為兩翼的戰(zhàn)略架構(gòu)。2018  年公司金融和地產(chǎn)業(yè)務(wù)計(jì)劃流入分別為25.49  億元和151.4  億元。
        公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)以租賃為主，銷售為輔，前灘是重要拓展方向。公司地產(chǎn)物業(yè)分為辦公、商業(yè)、住宅、酒店、會(huì)展。2017  年，公司租賃收入30.8  億元，其中辦公租賃收入27.35  億元，占89%，2017  年公司辦公物業(yè)出租率達(dá)98%。公司地產(chǎn)銷售多為住宅銷售，2017  年，銷售收入為29.9  億元。2016  年10月，公司通過華寶信托—安心投資20  號(hào)聯(lián)合競(jìng)得蘇州綠岸95%股權(quán)而擁有土地儲(chǔ)備。前灘國際商務(wù)區(qū)總面積2.83  平方公里，規(guī)劃總建面350  萬平。2017年，公司在前灘25  號(hào)和34  號(hào)地塊有4  個(gè)項(xiàng)目共9.72  萬平的在建項(xiàng)目。我們認(rèn)為，未來前灘將重點(diǎn)發(fā)展總部商務(wù)、文化傳媒、體育休閑三大主題功能。
        我們認(rèn)為，相較港股公司希慎興業(yè)(00014.HK)，陸家嘴(600663.SH)的營收和凈利潤增速較高而PEG  估值較低。希慎興業(yè)近百年來扎根于香港銅鑼灣，目前擁有自持物業(yè)452.20  萬平方呎（42.01  萬平），2017  年實(shí)現(xiàn)收入35.48億港元。而陸家嘴上市公司在營出租物業(yè)建面為180.76  萬平，大于希慎興業(yè)。陸家嘴上市公司的凈利潤從2000-2017  年間增長了4.17  倍，而希慎興業(yè)僅增長2.20  倍，這使得近年來陸家嘴上市公司PEG  估值要低于希慎興業(yè)。
        公司金融業(yè)務(wù)擁有信托、證券、保險(xiǎn)三大牌照。在地產(chǎn)行業(yè)積極尋求轉(zhuǎn)型向金融深化模式轉(zhuǎn)變的大背景下，公司在2016  年12  月和2017  年12  月分別收購陸金發(fā)88.2%和11.8%的股權(quán)，完成對(duì)其全資收購。陸金發(fā)持有陸家嘴信托71.6%股權(quán)，愛建證券51.1%股權(quán)和陸家嘴國泰人壽50%股權(quán)，收購?fù)戤吅?，公司將逐步?gòu)建起“地產(chǎn)+金融”發(fā)展框架，使地產(chǎn)和金融產(chǎn)生協(xié)同作用。
        投資建議：“地產(chǎn)+金融”雙輪驅(qū)動(dòng)，“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)。公司商業(yè)項(xiàng)目由陸家嘴逐步延伸至前灘，具有較高的價(jià)值稀缺性。上海自貿(mào)區(qū)建設(shè)和前灘、迪斯尼項(xiàng)目陸續(xù)啟動(dòng)有望提升公司商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實(shí)戰(zhàn)能力。目前，公司完成收購陸金發(fā)100%股權(quán)，獲得了3  家持牌金融機(jī)構(gòu)，立足“一核兩翼三城”，打造“商業(yè)地產(chǎn)+商業(yè)零售+金融服務(wù)”多元一體化的上市公司。我們預(yù)計(jì)公司2018年、2019  年EPS  分別是1.10  和1.40  元?？紤]到公司受益于上海自貿(mào)區(qū)擴(kuò)區(qū)和國企改革，以及金融+地產(chǎn)協(xié)同推進(jìn)，給予公司2018  年18-22  倍PE，對(duì)應(yīng)的合理價(jià)值區(qū)間為19.8-24.2  元，給予公司“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：公司面臨政策調(diào)控、銷售不及預(yù)期、市場(chǎng)租金下降、金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。