>> 中信證券-招商蛇口(001979)重大事項點評：央企改革更進(jìn)一步,輕重協(xié)力爭取雙贏-190415
| 上傳日期： |
2019/4/16 |
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| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
陳聰，張全國 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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▍公司公告籌劃收購中航善達(dá)股權(quán)，并以招商物業(yè) 100%股權(quán)認(rèn)購中航善達(dá)非公開發(fā)行股份。公司公告，正籌劃支付現(xiàn)金協(xié)議受讓中航國際控股（中航善達(dá)單一第一大股東）持有的中航善達(dá) 22.35%的股權(quán)。
▍招商物業(yè)占公司業(yè)務(wù)比重極小，且經(jīng)營內(nèi)涵和地產(chǎn)開發(fā)差異很大。招商物業(yè)官網(wǎng)披露，2018 年底公司總資產(chǎn) 16.98 億元，總收入 29.2 億元，分別占上市公司的 0.40%和3.31%。物業(yè)管理不是資源型行業(yè)，其發(fā)展有賴于優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量，出色的多種經(jīng)營能力，對新科技成果的應(yīng)用，以及品牌的持續(xù)打造，和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)完全不同。
▍物業(yè)管理行業(yè)走向獨(dú)立，行業(yè)龍頭發(fā)展空間極為廣闊。隨著大批物業(yè)管理公司登陸資本市場（中海物業(yè)、綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)、永升生活服務(wù)等），物業(yè)管理行業(yè)不再是開發(fā)行業(yè)的附庸，經(jīng)營獨(dú)立性大為增強(qiáng)。更為獨(dú)立的考核激勵，有利于推動更有影響力的品牌構(gòu)建，更可持續(xù)的盈利增長。頭部物業(yè)管理公司可以輕資產(chǎn)拓展（透過承接中小企業(yè)開發(fā)項目，或接管業(yè)委會的委托），獲得市場化在管面積，可以憑借新科技的運(yùn)用，適當(dāng)提升人均在管面積和單位面積收費(fèi)水平，可以發(fā)展業(yè)主和非業(yè)主增值服務(wù)，增加業(yè)務(wù)收入來源，發(fā)展空間極為廣闊。
▍央企整合強(qiáng)強(qiáng)攜手，招商物業(yè)有望躋身國內(nèi)一線物業(yè)管理公司之列。中航善達(dá)披露，到 2018 年底，公司在管面積 5307 萬平米。招商物業(yè)則披露，目前公司在管項目超過7500 萬平米。如果我們簡單加總，則公司的經(jīng)營規(guī)模已經(jīng)接近港股物業(yè)管理板塊一線公司之列（當(dāng)前中海物業(yè)在管面積 1.41 億平米，綠城服務(wù)在管面積 1.70 萬平米）。
而且，招商物業(yè)較之競爭對手，也具備顯著優(yōu)勢，包括龍頭開發(fā)企業(yè)的大力支持，確定性高的在管面積增加，經(jīng)營管理多種業(yè)態(tài)的經(jīng)驗（尤其擅長服務(wù)企業(yè)機(jī)構(gòu)、科創(chuàng)園區(qū)、城市公建等），較高的業(yè)主滿意度和高端化的品牌形象，在深圳等城市部分區(qū)域較高的市場密度，以及隨之而來的，發(fā)展多元生活服務(wù)業(yè)務(wù)的更大可能性。當(dāng)然，中航物業(yè)在第三方拓展，科技應(yīng)用方面的經(jīng)驗，也有助于未來物業(yè)管理平臺的發(fā)展壯大?？傮w而言，我們認(rèn)為此次央企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手之后，新物管平臺有望成為 A 股十分稀缺的上市物業(yè)管理行業(yè)龍頭，輕裝上陣，獨(dú)立發(fā)展。而公司則可以透過持有物業(yè)管理平臺股權(quán)的辦法，分享輕資產(chǎn)服務(wù)平臺成長的紅利。
▍風(fēng)險因素：公司現(xiàn)金購買股份和股權(quán)認(rèn)購股份仍存在不確定性。
▍央企整合，輕重分離，看好招商蛇口的中長期投資價值：短期來看，我們認(rèn)為招商物業(yè)占上市公司比例很低，且此次現(xiàn)金收購股權(quán)的支付對價相對公司總資產(chǎn)比例很低，因此，我們并不調(diào)整公司的盈利預(yù)測、NAV 測算結(jié)果和目標(biāo)價。但中長期來看，公司積極參與央企整合，強(qiáng)強(qiáng)攜手，率先支持輕資產(chǎn)平臺做大做強(qiáng)，預(yù)計未來招商物業(yè)有望躋身中國物業(yè)管理龍頭之列，而公司也將因為持有物業(yè)管理平臺股權(quán)而長期受益。我們維持公司 2019/2020/2020 年 EPS 預(yù)測 2.56/3.11/3.75 元/股，NAV38.66/股，給予公司 NAV25%折價和 2019 年 12 倍的 PE，取平均數(shù)，維持公司 29.87 元/股的目標(biāo)價，維持“買入”的投資評級。
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