>> 興業(yè)證券-保利地產(chǎn)(600048)年報點評：業(yè)績增長，一二線資源充足-190416
| 上傳日期： |
2019/4/17 |
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| 628KB |
| 格式： |
pdf 共8頁 |
來源： |
興業(yè)證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
閻常銘 |
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2018 年實現(xiàn)毛利率 32.49%，較去年提升 1.45 個百分點，主要得益于結(jié)轉(zhuǎn)項目價格上升，房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率 32.68%，較上年提升 2.21 個百分點。凈利率 13.44%，與 2017 年基本持平。凈負(fù)債率小幅下降。公司資產(chǎn)負(fù)債率 77.97%，基本保持穩(wěn)定；凈負(fù)債率 80.55%，同比降低 5.82 個百分點。2018 年存貨跌價損失23.1 億元。
銷售規(guī)模排名第五，核心城市貢獻(xiàn)較多。2018 年，公司實現(xiàn)簽約銷售面積 2766 萬方，同比增長 23%；實現(xiàn)簽約銷售金額 4048 億元，同比增長31%。銷售均價 14635 元/平方米。2018 年銷售金額排名第 5。從區(qū)域分布來看，公司一二線城市及六大核心城市群銷售貢獻(xiàn)均達(dá) 77%。
一二線城市資源儲備充足。截至 2018 年末，公司在國內(nèi)外 100 個城市合計擁有在建面積 10390 萬平方米、待開發(fā)面積 9154 萬平方米。待開發(fā)面積中，一二線城市占比 60%，城市群周邊的核心三四線城市占比30%，珠三角占比 37.7%。2018 年公司持續(xù)加大一二線城市及核心城市群的滲透深耕。公司全年拓展項目 132 個，新增容積率面積 3116 萬平方米，拓展成本 1927 億元，占銷售金額的比重為 47.6%。平均樓面地價6186 元/平方米，是銷售均價的 42.3%。其中，一二線城市拓展金額和面積占比分別為 74%和 61%，且三四線城市新增容積率面積中 53%位于珠三角、長三角城市群。
2018 年在整體融資環(huán)境較為緊張的環(huán)境下，公司融資成本仍然較低。同時強化現(xiàn)金管理，提高銷售回籠管理精細(xì)度。2018 年公司有息負(fù)債綜合成本僅 5.03%，構(gòu)建以銀行信貸為主，股權(quán)融資、直接債務(wù)融資、資產(chǎn)證券化等為輔的多元化融資體系。同時，持續(xù)加強現(xiàn)金流管理，近年來銷售回籠率保持在 85%以上，提供了充足的經(jīng)營現(xiàn)金流保障。
投資建議：保利地產(chǎn)銷售持續(xù)高速增長，土地儲備優(yōu)質(zhì)，受益大灣區(qū)建設(shè)，中長期看好公司投資價值。我們預(yù)計 2019-2020 年公司 EPS 為 1.90 元、2.31 元，以 2019 年 4 月 15 日收盤價計算，對應(yīng) PE 分別為 7.3 倍、6.0 倍，維持“買入”評級。
風(fēng)險提示：貨幣政策大幅收緊，核心城市房地產(chǎn)調(diào)控超預(yù)期嚴(yán)格。
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