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3Q20營(yíng)收同比+8%、業(yè)績(jī)同比+9%，利潤(rùn)率下降、已售未結(jié)充裕
　　3Q2020公司營(yíng)業(yè)收入2,415億元，同比+7.8%；歸母凈利潤(rùn)198.6億元，同比+8.9%；每股基本收益1.74元，同比+6.8%；地產(chǎn)結(jié)算收入2,139億元，同比+7.4%，占比88.6%；地產(chǎn)結(jié)算面積1,725萬平，同比+ 18.6%；毛利率和歸母凈利率分別為29.9%和8.2%，同比分別-6.1pct和+0.1pct；三費(fèi)費(fèi)率為7.3%，同比-0.7pct；合聯(lián)營(yíng)企業(yè)投資收益23.1億元，同比+110%。2020Q3末公司預(yù)收賬款6,406億元，同比+8.9%；并表已售未結(jié)面積有4,913萬平，同比+9.8%；并表已售資源金額為7,249億元，同比+13.9%，覆蓋19年地產(chǎn)結(jié)算金額2.06倍，鎖定未來業(yè)績(jī)釋放。
　　3Q20銷售4,928億、同比+4%，拿地謹(jǐn)慎、拿地/銷售面積比56%
　　3Q2020銷售額4,928億，同比+3.6%；銷售面積3,265萬平，同比+6.6%；銷售均價(jià)1.51萬元/平，同比-2.8%。3Q2020拿地面積1,832萬平，權(quán)益比例58%；拿地/銷售面積比56%，拿地仍較謹(jǐn)慎。3Q2020新開工面積2,830萬平，占全年開工計(jì)劃的96.9%；竣工面積1,805萬平，占全年竣工計(jì)劃的54.4%。2020H1末，公司未結(jié)算建面1.6億平，權(quán)益比例60%；剔除已售未結(jié)面積后，可售面積覆蓋19年銷售面積2.7倍。
　　財(cái)務(wù)穩(wěn)健、負(fù)債低位、融資成本下行，物業(yè)拓展加速、估值可觀
　　2020Q3末，公司資產(chǎn)負(fù)債率83.3%，同比-1.7pct；凈負(fù)債率僅27.6%，同比-22.8pct，處于行業(yè)低位；年初至今發(fā)債多項(xiàng)利率處于行業(yè)低位，6月先后發(fā)行8億/3.2%/5年和15億/3.45%/7年公司債。物業(yè)方面，萬科與戴德梁行合資公司正式對(duì)外公布中文名稱“萬物梁行”；同時(shí)萬科物業(yè)持續(xù)探索“城市物業(yè)”業(yè)務(wù)，在武漢市江漢區(qū)、鄭州市二七區(qū)引入城市空間整合服務(wù)；推出國(guó)內(nèi)第一個(gè)以城市服務(wù)為定位的全新品牌“萬物云城”；試點(diǎn)發(fā)布城市服務(wù)智慧運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，持續(xù)推進(jìn)數(shù)字化建設(shè)。
　　多元業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展，出租率行業(yè)領(lǐng)先、經(jīng)營(yíng)效率提升
　　租賃住宅方面，截至2020Q3末累計(jì)開業(yè)13.58萬間，成熟期項(xiàng)目（開業(yè)半年及以上）的出租率為95.3%；租賃住宅業(yè)務(wù)持續(xù)落地服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)操作程序（SOP）。商場(chǎng)方面，8月上海南翔印象城MEGA開業(yè)，成為上海最大單體購(gòu)物中心，開業(yè)首月總客流突破300萬人次；印力集團(tuán)受托為上海維璟廣場(chǎng)、漕河涇項(xiàng)目等提供管理服務(wù)。物流方面，截至2020Q3末總建面1,106萬平。
　　投資建議：主業(yè)穩(wěn)增，多元開花，維持“強(qiáng)推”評(píng)級(jí)
　　萬科作為行業(yè)三十載領(lǐng)跑者，在提前倡導(dǎo)高周轉(zhuǎn)、領(lǐng)先建立三級(jí)管控架構(gòu)、布局三大城市群、深化小股操盤模式以及創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展等方面都是當(dāng)之無愧的先行者，其成果也已體現(xiàn)在公司過去10年的銷售和業(yè)績(jī)雙雙高增中，也體現(xiàn)在行業(yè)領(lǐng)先的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)指標(biāo)中。而面向未來，我們認(rèn)為萬科在住宅開發(fā)將繼續(xù)保持龍頭優(yōu)勢(shì)，同時(shí)細(xì)分領(lǐng)域的業(yè)績(jī)和估值貢獻(xiàn)值得期待。我們維持2020-22年每股收益預(yù)測(cè)分別為3.87、4.34、4.87元，維持目標(biāo)價(jià)45.0元，維持“強(qiáng)推”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：新冠肺炎疫情影響超預(yù)期、房地產(chǎn)調(diào)控政策超預(yù)期收緊