>> 華創(chuàng)證券-新城控股(601155)深度研究報告：商業(yè)優(yōu)質(zhì)成長標(biāo)桿，乘風(fēng)廣闊消費市場-201111
| 上傳日期： |
2020/11/11 |
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| 格式： |
pdf 共54頁 |
來源： |
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| 評級： |
強(qiáng)烈推薦 |
作者： |
袁豪 |
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此報告為加密報告 |
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商業(yè)地產(chǎn)先發(fā)布局，打造優(yōu)質(zhì)成長標(biāo)桿，乘風(fēng)廣闊消費市場
新城控股秉承“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，先發(fā)布局商業(yè)地產(chǎn)、近年來實現(xiàn)快速成長，初步實現(xiàn)全國化擴(kuò)張，成為了我國商業(yè)地產(chǎn)的中堅力量，并預(yù)計公司將充分受益十四五期間我國“推行國內(nèi)大循環(huán)”+“擴(kuò)內(nèi)需、促消費”的新發(fā)展格局，乘風(fēng)廣闊消費市場。公司發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略堅定，并具備開業(yè)快、回報高、現(xiàn)金流穩(wěn)定等特點，在最為困難的2019年，商業(yè)資產(chǎn)規(guī)模仍快速增長。截至20H1末，公司開業(yè)+儲備商業(yè)廣場達(dá)139座（其中開業(yè)63座），規(guī)模及運(yùn)營均排名行業(yè)前列；2019年可租面積達(dá)349萬方，對應(yīng)16-19年CAGR達(dá)70%，2019年租管費達(dá)41億元、對應(yīng)16-19年CAGR達(dá)121%，預(yù)計公司后續(xù)每年新拓展商業(yè)廣場數(shù)量將超30個，因而預(yù)計2020-22年可出租面積CAGR達(dá)30%、租管費CAGR達(dá)38%，料未來增長潛力十足。
高周轉(zhuǎn)開發(fā)成長典范，新環(huán)境下調(diào)整戰(zhàn)略，爭取更穩(wěn)健持續(xù)成長
公司2019年實現(xiàn)銷售2,708億元，對應(yīng)02-19年CAGR達(dá)47%，其中15-19年CAGR高達(dá)61%，遠(yuǎn)高于行業(yè)TOP30平均CAGR的40%，行業(yè)排名也從默默無聞提升至2019年全國第八，打造了“高周轉(zhuǎn)+高成長”的典范。截至20H1末，公司可售面積8,415萬方，存銷比約3.5倍，其中一二線及長三角三四線占比達(dá)71%，可售充裕、結(jié)構(gòu)合理。在“三道紅線”融資新規(guī)下，行業(yè)將從杠桿驅(qū)動轉(zhuǎn)向運(yùn)營驅(qū)動之際，公司提前降杠桿，并及時調(diào)整戰(zhàn)略方向，戰(zhàn)略重心由規(guī)模轉(zhuǎn)向利潤。2020年中，一方面公司做穩(wěn)銷售，10M2020銷售1,909億元、同比-14%，完成全年計劃2,500億元的76%，另一方面積極擴(kuò)張，10M2020拿地819億元、同比+31%，預(yù)計借助“穩(wěn)銷售+多拿地”等積極措施和商住協(xié)同發(fā)展優(yōu)勢，公司住宅開發(fā)業(yè)務(wù)將獲更穩(wěn)健而持續(xù)增長。
評級修復(fù)、低杠桿賦予擴(kuò)張彈性，估算每股NAV71元、現(xiàn)價折價51%
公司2019年杠桿水平顯著下降。至20Q3末，凈負(fù)債率43%、長短債比2.2倍、現(xiàn)金短債比2.1倍，優(yōu)于行業(yè)平均水平；19年經(jīng)常性收入/利息支出已提升至72%，并預(yù)計21-22年將突破100%?；葑u(yù)、標(biāo)普、中誠信、聯(lián)合資信、穆迪等先后恢復(fù)公司評級展望至穩(wěn)定，近期標(biāo)普進(jìn)一步上調(diào)評級展望至正面。公司最困難階段料已經(jīng)過去，20H1融資成本為6.85%，預(yù)計后續(xù)也將有改善。在融資新規(guī)下，公司低杠桿也賦予較強(qiáng)的逆勢擴(kuò)張彈性。估值方面，隨著后續(xù)公募Reits的逐步推進(jìn)和商管企業(yè)的陸續(xù)上市，公司商業(yè)地產(chǎn)的價值也有望得到進(jìn)一步顯性化提升。根據(jù)分部估值法，我們測算公司NAV為：住宅開發(fā)重估增值955億元+商業(yè)持有重估增值256億元+歸母凈資產(chǎn)384億元=1,595億元，對應(yīng)每股NAV為70.7元/股，現(xiàn)價較之折價51%。
投資建議：商業(yè)優(yōu)質(zhì)成長標(biāo)桿，乘風(fēng)廣闊消費市場，重申“強(qiáng)推”推薦
新城控股秉承“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，先發(fā)布局商業(yè)地產(chǎn)，打造優(yōu)質(zhì)成長標(biāo)桿，乘風(fēng)廣闊消費市場；同時塑造了高周轉(zhuǎn)開發(fā)成長典范，新環(huán)境下調(diào)整戰(zhàn)略，爭取更穩(wěn)健持續(xù)成長。我們維持公司20-22年每股盈利預(yù)測分別為6.98、8.72、10.45元，對應(yīng)20/21PE分別僅5.0/4.0倍，19A股息率高達(dá)4.9%，我們看好公司“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的發(fā)展戰(zhàn)略，維持目標(biāo)價47.64元，對應(yīng)20/21PE為6.8/5.5倍、相當(dāng)于每股NAV折價33%，重申“強(qiáng)推”評級。
風(fēng)險提示：新冠肺炎疫情影響超預(yù)期、房地產(chǎn)調(diào)控政策超預(yù)期收緊
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