>> 華安證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報：住房信貸精準(zhǔn)調(diào)控，需求端政策再加碼-221003
| 上傳日期： |
2022/10/5 |
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| 1198KB |
| 格式： |
pdf 共20頁 |
來源： |
華安證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
尹沿技 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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主要觀點(diǎn)：
市場表現(xiàn)：
上證指數(shù)本周-2.07%，收報于3024.39點(diǎn)；創(chuàng)業(yè)板指本周-0.65%，收報2288.97點(diǎn)；滬深300本周-1.33%，收報于3804.89點(diǎn)。房地產(chǎn)板塊-2.50%，在31個行業(yè)內(nèi)位列第20位。
新房成交：成交面積同比+19.6%，環(huán)比+27.7%
本周（9.23-9.29），我們重點(diǎn)跟蹤的32城一手房成交面積合計約455萬方，同比+19.6%，環(huán)比+27.7%。其中，一線（4城）一手房合計成交面積108萬方，同比+12.7%、環(huán)比+16.5%；二線（14城）一手房合計成交面積257萬方，同比+32.9%、環(huán)比+44.8%；三線（14城）一手房合計成交面90萬方，同比-1.1%、環(huán)比+4.7%。
新房庫存：庫存面積環(huán)比+1.72%，去化周期12.1月
截至2022.9.29，本周，我們重點(diǎn)跟蹤的16城新房庫存面積合計約9402萬方，環(huán)比+1.72%，整體去化周期（按面積）約12.1月。其中，一線（4城）新房庫存合計3426萬方，環(huán)比+1.74%，去化周期10.6月；二線（6城）新房庫存3166萬方，環(huán)比-1.04%，去化周期9.9月；三線（6城）新房庫存2810萬方，環(huán)比+5.00%，去化周期21.0月。
二手房成交：成交面積同比+28.5%，環(huán)比+6.2%
本周（9.23-9.29），我們重點(diǎn)跟蹤的16城二手房成交面積合計約130萬方，同比+28.5%，環(huán)比+6.2%。其中，一線（2城）二手房合計成交面積44萬方，同比+23.9%、環(huán)比+21.7%；二線（7城）二手房合計成交面積50萬方，同比+46.9%、環(huán)比+1.4%；三線（6城）二手房合計成交面積36萬方，同比+13.7%、環(huán)比-2.5%。
土地市場：百城土地成交面積4134萬方，成交土地總價2062億元，土地溢價率3.23%
上周（9.19-9.25），百城土地供應(yīng)數(shù)量為875宗，對應(yīng)土地供應(yīng)建面約5706萬方；百城土地成交數(shù)量為596宗，對應(yīng)土地成交建面約4134萬方，成交土地總價約2062億元，百城土地溢價率為3.23%。其中，一線、二線、三線城市土地成交建面分別為596萬方、941萬方和2597萬方，同比分別為+38.5%、-40.6%和+117.1%，對應(yīng)土地溢價率分別為3.44%、0.42%和4.61%。
投資建議：
本周人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策：符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。
應(yīng)注意厘清以下幾點(diǎn)：1）符合一貫的精準(zhǔn)調(diào)控思想架構(gòu)下的“一城一策”動作。政策從來沒有大水漫灌，都是“精準(zhǔn)滴灌”，這樣既可以防止政策大起大落帶來調(diào)控失去方向感和力度感，又可以避免基本面較好的一二線熱門城市房價過熱。
2）此次政策覆蓋面較廣，對中小型城市更加有利，也相對更利好重倉三四線城市的房企。根據(jù)統(tǒng)計局70大中城市一手房價格數(shù)據(jù)，有23個城市符合條件，主要包括天津、武漢、大連、溫州、石家莊、哈爾濱、秦皇島、貴陽、昆明、蘭州等。70城中二、三線城市覆蓋率分別為26%、43%，合理推測70城以外的200多個三、四線城市覆蓋率會更高（50%以上）。單從政策本身來看對未來銷售的提振幅度有限，原因在于：①這次涉及到的10個二線城市中之前政策最緊的應(yīng)該是天津和武漢（22城兩集中名單），天津非戶籍限購條件已經(jīng)降低至6個月連續(xù)社保，武漢限購區(qū)二套首付降至40%已經(jīng)實質(zhì)性執(zhí)行，仍未扭轉(zhuǎn)市場下行趨勢，主因在于觀望情緒濃重。除此之外應(yīng)注意的是，其在土地供應(yīng)端受限且截至目前為止土拍市場尚未恢復(fù)，我們認(rèn)為后續(xù)兩城的土地政策會向長沙看齊，由集中供應(yīng)改為常態(tài)化推介。②對于其他基本面較差的三四線城市，其實待政策釋放的空間更狹小，主要根源在于經(jīng)濟(jì)基本面變差帶來的需求不振。
3）此次政策不應(yīng)該獨(dú)立去分析其對銷售的作用，應(yīng)該考慮組合拳的力度，尤其是工具箱和相應(yīng)配套政策的兌現(xiàn)。如廣東省發(fā)布《關(guān)于調(diào)整轄內(nèi)房地產(chǎn)信貸政策的決議》，10月1日起，惠州、東莞、中山、珠海、佛山等12個城市首套和二套商品住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，家庭買第二套普通住房，利率和首付均按首套執(zhí)行。政策組合拳下，我們認(rèn)為雖然金九遠(yuǎn)不及預(yù)期，但是考慮政策釋放時間和累積效益，10月中旬至年底區(qū)間內(nèi)的“下半場發(fā)力”是大概率事件。
本周繼地產(chǎn)紓困、“保交付”相關(guān)政策陸續(xù)落地，疊加需求端政策節(jié)奏性放松，Q3銷售、投資延續(xù)弱修復(fù)趨勢。注意到本次“一城一策”放松中主風(fēng)向未變，“以穩(wěn)為主”仍為主基調(diào)，政策大放大收的空間較窄。當(dāng)前板塊估值及倉位已處歷史低位。往后看，2022Q4市場有望逐步企穩(wěn)恢復(fù)，但行業(yè)供需兩端受限帶來拿地、銷售、降杠桿之間的不協(xié)調(diào)仍存。鑒于本輪弱修復(fù)環(huán)境利好本身強(qiáng)產(chǎn)品力、強(qiáng)信用、強(qiáng)投資及盈利能力邊際改善的房企，建議關(guān)注：（1）穩(wěn)健發(fā)展型：保利發(fā)展、萬科A、金地集團(tuán)；（2）成長受益型：新城控股、建發(fā)股份、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)；（3）物管優(yōu)質(zhì)標(biāo)的：華潤萬象生活、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、寶龍商業(yè)；（4）二手房中介服務(wù)機(jī)構(gòu)：貝殼-W。
風(fēng)險提示：
房地產(chǎn)調(diào)控政策放松不及預(yù)期，信用風(fēng)險蔓延，銷售修復(fù)不及預(yù)期，資金面大幅收緊等。
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