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9月整體新房成交環(huán)比增速轉(zhuǎn)正，同比降幅呈收窄趨勢，一線城市率先企穩(wěn)復(fù)蘇。二手房成交同比仍保持雙位數(shù)正增長，但環(huán)比持續(xù)下降。我們認(rèn)為當(dāng)前銷售處于筑底回升階段。預(yù)計(jì)短期內(nèi)，中央及地方需求端政策將帶動剛性和改善性需求的釋放，房地產(chǎn)市場也將逐步回穩(wěn)。
　　核心觀點(diǎn)
　　新房：整體新房成交小幅回暖，一線城市同比增速率先轉(zhuǎn)正。9月38個(gè)城市成交面積1756.7萬平，環(huán)比+15.5%，同比-13.4%，較8月同比降幅縮小12.5pct，前九月累計(jì)同比下降33.4%。一、二、三線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為+17.3%、+1.7%和+21.2%，同比增速分別為+13.2%、-27.7%和-12.8%。具體而言，一線城市成交量環(huán)比均上漲，二三線城市中：1）前期高熱城市增長動能轉(zhuǎn)弱，如南京、武漢、成都、廈門、無錫等，同環(huán)比均出現(xiàn)不同程度回落，其中成都主要受到疫情影響；2）密集出臺了寬松政策的城市成交底部回升，如青島、南寧、蘇州。我們認(rèn)為10月市場有望進(jìn)一步修復(fù)，月末中央在信貸與稅收方面持續(xù)釋放利好，預(yù)計(jì)各地將“因地制宜”持續(xù)落實(shí)寬松政策，購房者信心或?qū)⒅鸩街厮?，觀望情緒或有所下降。
　　二手房：9月二手房成交環(huán)比持續(xù)下降，但同比仍能保持兩位數(shù)增長，九成城市同比出現(xiàn)不同幅度的增長。9月14個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交量為530.7萬平，環(huán)比下降15.9%，同比上升21.3%，同比增速較8月小幅下降1.9pct。一、二、三線城市環(huán)比增速分別為+0.1%、-28.1%和+4.9%。九成的城市均出現(xiàn)不同程度的同比上升，除南京同比下跌外，其余城市均同比上升。但仍有七成城市環(huán)比下跌。
　　庫存與去化：整體庫存保持平穩(wěn)，去化周期環(huán)比減少。截止到9月末，14個(gè)城市新房庫存面積1.04億平，環(huán)比+0.8%，同比+5.3%；去化周期為13.7個(gè)月，環(huán)比-6.2%，同比+44.5%。一、二、三線城市庫存面積環(huán)比+4.8%、-1.4%和-2.8%，同比+14.6%、+0.4%和-11.6%；去化周期分別為12.1、11.6和12.7個(gè)月，環(huán)比-4.0%、-5.4%和-8.2%，同比+44.2%、+49.4%和+12.0%。上海、杭州、蘇州、寧波去化周期在12個(gè)月以內(nèi)。
　　開盤去化率：31個(gè)重點(diǎn)城市平均開盤去化率由8月的40%微幅下降至9月的39%。從周度變化呈現(xiàn)出“先降后升”的走勢，8月末9月初去化率穩(wěn)中有降，一度跌至36%，而隨著杭州、成都等熱點(diǎn)城市在9月中下旬迎來了集中供應(yīng)期，結(jié)構(gòu)性拉升了市場熱度，至第39周（9.19-9.25）去化穩(wěn)步回升至59%。各城市分化格局延續(xù)：上海、合肥、杭州短期市場熱度依舊較高，去化率均在7成以上；合肥、深圳核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，結(jié)構(gòu)性拉動9月去化率穩(wěn)步提升了10個(gè)百分點(diǎn)以上。但仍有約半數(shù)城市去化率尚在30%以下。
　　土地市場：9月重點(diǎn)城市第三批次集中土拍密集開拍，再加上進(jìn)行第二輪土拍的鄭州、沈陽及長春，9月合計(jì)有13個(gè)城市進(jìn)行集中土拍。本月百城住宅用地成交建面環(huán)比+14%，同比-32%；樓面均價(jià)4594元/平，同比+7%，環(huán)比+36%，主要是因?yàn)椋?）重點(diǎn)城市集中土拍，一二線城市土拍增多；2）為了提振土地市場熱度，包括北京、上海在內(nèi)的不少城市第三輪集中供地大幅提升了優(yōu)質(zhì)用地的占比，供地主力明顯更加偏向置業(yè)熱度較高的中心城區(qū)。不過，土拍熱度并未一同走高，因城市冷熱分化趨勢凸顯，溢價(jià)率環(huán)比微降0.8個(gè)百分點(diǎn)至3.2%。
　　房企：1）百強(qiáng)房企9月單月權(quán)益口徑銷售額同比-30.3%（前值-32.9%）；累計(jì)權(quán)益銷售額同比-46.3%（前值：-47.9%），同比降幅仍維持在較高水平。CR5、CR10、CR20、CR50單月權(quán)益口徑增速-10.3%、-11.1%、-20.0%、-24.9%，降幅較上月收窄了22.6、13.3、8.4、9.2pct。TOP20房企中四成房企單月銷售額增速為正，除越秀地產(chǎn)（+11.4%）外，其余房企累計(jì)銷售額同比均下滑。2）百強(qiáng)房企9月拿地金額同比-34.4%（前值-81.5%），與整體供地節(jié)奏有關(guān)，9月集中土拍集中進(jìn)行；累計(jì)拿地金額同比-58.5%（前值：-61.6%）。9月百強(qiáng)房企拿地強(qiáng)度從8月的12%提升至29%，但與去年9月相比仍下降了3pct；1-9月累計(jì)拿地強(qiáng)度為25%。9月CR5、CR10、CR20拿地強(qiáng)度分別為46%、46%、45%，明顯高于排名20名以后的房企。其中CR5拿地金額同比降幅相對較大，其中中海與中國鐵建拿地金額同比分別下降了58%和78%，主要是因?yàn)樯习肽隉狳c(diǎn)城市頻繁拿地，出于穩(wěn)健經(jīng)營的考量階段性放緩拿地節(jié)奏。拿地較多的為龍頭央企和區(qū)域性深耕房企：9月拿地排名靠前的是中海、保利、建發(fā)、華潤、綠城、濱江，均超過100億元。
　　投資建議
　　我們認(rèn)為當(dāng)前銷售處于筑底回升階段，當(dāng)前市場預(yù)期的修復(fù)需要多重有利因素疊加帶動，而9月末中央接連兩日釋放信貸與交易稅的重磅利好。預(yù)計(jì)短期內(nèi)，中央及地方需求端政策將帶動剛性和改善性需求的釋放，房地產(chǎn)市場也將逐步回穩(wěn)，特別是針對核心二線城市，適度允許基本面較好的城市市場熱度回升，以帶動整體市場預(yù)期恢復(fù)。建議關(guān)注銷售基本面兌現(xiàn)后的地產(chǎn)板塊機(jī)會。我們建議關(guān)注：1）穩(wěn)健的龍頭和區(qū)域性央國企：保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團(tuán)；2）現(xiàn)金流和財(cái)報(bào)質(zhì)量較好的區(qū)域性民企龍頭：濱江集團(tuán)、美