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美國(guó)9月成屋銷(xiāo)售年化471萬(wàn)套、新屋開(kāi)工143.9萬(wàn)套，均進(jìn)一步回落。10月份以來(lái)美國(guó)房貸利率繼續(xù)大幅上升，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月美國(guó)房地產(chǎn)仍趨于走弱。
　　第一，由于加息使得美國(guó)房貸利率繼續(xù)大幅抬升100BP左右，9月份美國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)一步回落。由于美聯(lián)儲(chǔ)加息影響，今年3月份以來(lái)美國(guó)房貸利率趨勢(shì)性大幅抬升。9月份美國(guó)30年期抵押貸款固定利率平均為6.23%，較8月進(jìn)一步大幅升高100BP。房貸利率的大幅抬升進(jìn)一步抑制美國(guó)房屋銷(xiāo)售。9月份美國(guó)成屋銷(xiāo)售年化471萬(wàn)套，較8月環(huán)比減少1.5%，再創(chuàng)新低；預(yù)計(jì)9月份美國(guó)新屋銷(xiāo)售也將進(jìn)一步下滑。由于新屋銷(xiāo)售趨勢(shì)性減少，今年3月份以來(lái)美國(guó)新屋庫(kù)存趨勢(shì)性增加。截至8月份，美國(guó)新建住房待售46.7萬(wàn)套，較去年底增加19%。在銷(xiāo)售下滑和庫(kù)存增加的背景下，美國(guó)新屋開(kāi)工趨勢(shì)性下滑，其中9月份較8月環(huán)比下降8.1%。總的來(lái)看，由于加息導(dǎo)致房貸利率趨勢(shì)性抬升，美國(guó)房地產(chǎn)趨勢(shì)性走弱。
　　第二，10月份以來(lái)美國(guó)房貸利率進(jìn)一步抬升62BP，預(yù)計(jì)10月份美國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)一步走弱。10月份以來(lái)，美國(guó)房貸利率進(jìn)一步抬升。截至10月20號(hào)，美國(guó)30年期抵押貸款固定利率為6.94%，再創(chuàng)2003年以來(lái)的歷史新高；10月份以來(lái)，美國(guó)30年期抵押貸款固定利率平均水平為6.84%，較9月抬升62BP?？紤]到房貸利率的進(jìn)一步抬升，預(yù)計(jì)10月份美國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)一步走弱。
　　第三，隨著住房銷(xiāo)售走弱，未來(lái)美國(guó)房?jī)r(jià)將繼續(xù)回落。由于存量住房供需仍偏緊以及租金存在補(bǔ)漲空間，預(yù)計(jì)年內(nèi)住房租金將繼續(xù)快速上漲。由于新房與成屋銷(xiāo)售大幅走弱，今年6-8月份美國(guó)房?jī)r(jià)月均下跌0.23%。相對(duì)于2020年7月至2022年5月份美國(guó)房?jī)r(jià)月均1.4%的漲幅，今年6-8月份美國(guó)房?jī)r(jià)回落是緩慢的。這可能因?yàn)槊绹?guó)存量房屋供需并不寬松，空置率仍偏低。隨著住房銷(xiāo)售走弱，預(yù)計(jì)未來(lái)美國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)回落。住房租金漲跌滯后于房?jī)r(jià)。截至9月份美國(guó)住房租金較疫情前累計(jì)上漲11%，仍顯著低于房?jī)r(jià)38%的漲幅，也低于個(gè)人總收入15%的漲幅。近幾個(gè)月美國(guó)住房租金加快上漲。由于存量住房供需仍偏緊以及租金存在補(bǔ)漲空間，預(yù)計(jì)年內(nèi)住房租金將繼續(xù)快速上漲。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：國(guó)內(nèi)穩(wěn)增長(zhǎng)力度不及預(yù)期，海外地緣政治不確定性加大