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減免影響業(yè)績(jī)表現(xiàn)。公司前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收91.8億元，同比增長(zhǎng)21%；歸母凈利潤(rùn)4.7億元，同比增長(zhǎng)24%；扣非歸母凈利潤(rùn)3.8億元，同比增長(zhǎng)11%。Q3營(yíng)收35.3億元，同比增長(zhǎng)26%，歸母凈利潤(rùn)1.4億元，同比增長(zhǎng)5%，扣非歸母1.22億元，較上年持平。若考慮租金減免影響，則前三季度扣非歸母凈利潤(rùn)為4.5億元，同比增長(zhǎng)30%，Q3扣非歸母凈利潤(rùn)增速19.4%。
　　調(diào)整減租影響整體毛利率相對(duì)穩(wěn)定。公司前三季度整體毛利率11.9%，Q3整體毛利率10.6%；考慮減租影響，調(diào)整后前三季度毛利率12.6%、Q3毛利率11.2%，分別較上年同期下降0.2pct、0.3pct。分業(yè)務(wù)看，前三季度基礎(chǔ)物業(yè)管理毛利率10.2%，Q3毛利率為9.6%；其中住宅業(yè)態(tài)前三季度毛利率9.3%，Q3毛利率10.5%；非住宅業(yè)態(tài)前三季度毛利率10.7%，Q3毛利率8.5%。
　　管理坪效持續(xù)改善。公司基礎(chǔ)物管收入兌現(xiàn)主要為坪效的改善，期末公司管理面積3.04億方，前三季度凈增面積2297萬(wàn)方，Q3凈增面積僅338萬(wàn)方；但期內(nèi)坪效逐季改善，Q1~3坪效分別為2.32/2.72/3.13元/平米；Q3坪效已接近年度高點(diǎn)（20年高點(diǎn)約3.14元/平米/月）；其中業(yè)態(tài)表現(xiàn)中，非住宅業(yè)態(tài)自21年Q4以來(lái)連續(xù)三個(gè)季度坪效改善。
　　盈利預(yù)測(cè)與投資建議。公司基礎(chǔ)物管坪效逐步改善。伴隨重資產(chǎn)的剝離，有望為公司拓展“賽道類”和低價(jià)“市場(chǎng)類”資源提供充足資金實(shí)力。預(yù)計(jì)公司22-23年歸母凈利潤(rùn)分別為6.2億元（扣回租金減免影響為7.0億元）、8.2億元，對(duì)應(yīng)增速分別為+21%、+32%，對(duì)應(yīng)22-23年P(guān)E分別為24X、18X，維持合理價(jià)值26.01元/股，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。勞務(wù)成本上升、服務(wù)合同被終止或未續(xù)期、降本增效不及預(yù)期、資產(chǎn)剝離不及預(yù)期、行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)。