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創(chuàng)新管理模式，助力公司平穩(wěn)發(fā)展。保利發(fā)展近五年銷售規(guī)模一直穩(wěn)居房企TOP5，公司引入包括香港中央結(jié)算有限公司、泰康人壽保險股份有限公司、中國證券金融股份有限公司等股東，同時2021年7月公司完成了管理層換屆，均意在保證公司平穩(wěn)發(fā)展。
　　深耕房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營。投資端：保利發(fā)展一直保持“核心城市+城市群”大規(guī)模的拿地節(jié)奏，2017-2021年權(quán)益拿地面積始終維持在1700萬㎡以上，2022年1-9月保利發(fā)展權(quán)益拿地金額為530億元，僅次于華潤置地784億元和中海631億元，權(quán)益拿地面積以379萬㎡排名第二，其中一二線城市的拿地面積占比達(dá)到了76.4%；銷售端：公司已布局全國核心城市，擁有大量優(yōu)質(zhì)的土儲，同時得益于公司低于行業(yè)平均水平的銷管費(fèi)4.11%，使得公司可以采取相對靈活的銷售方式。2022年1-9月全口徑累計(jì)銷售金額已達(dá)3201億元，僅次于越秀、華發(fā)、華潤置地等位列第六。
　　 “兩翼”業(yè)務(wù)多點(diǎn)開花，戰(zhàn)略價值逐漸顯現(xiàn)。綜合服務(wù)翼業(yè)務(wù)綁定產(chǎn)業(yè)鏈：（1）2022H1物業(yè)公司在管面積達(dá)到了5.23億㎡，實(shí)現(xiàn)了22.15%的同比增幅，公司規(guī)模位列物業(yè)管理行業(yè)前二；（2）公司旗下保利酒店運(yùn)營20家酒店及會議中心，儲備中的擬建、在建項(xiàng)目共61家，面積達(dá)220萬平方米；不動產(chǎn)金融翼規(guī)模持續(xù)增長：公司旗下?lián)碛行疟；穑?0%直接持股）、保利資本（45%直接持股）及太平保利（49%直接持股）三大業(yè)務(wù)板塊，截至2021年，累計(jì)基金管理規(guī)模已超1700億元。
　　長期穩(wěn)健經(jīng)營，負(fù)債結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。（1）由于疫情及市場的原因，2019年以來公司歸母凈利增長放緩，2021年首次出現(xiàn)負(fù)增長，公司2022H1毛利率25.5%、凈利率13.5%，雖然利潤端承壓，但公司合同負(fù)債及預(yù)收賬款實(shí)現(xiàn)同比4.40%的增幅，可覆蓋2021年?duì)I收1.5倍，公司可結(jié)算項(xiàng)目仍有較大體量，未來在高杠桿民企競爭力下降的市場上，公司利潤增長空間仍存；（2）2022H1公司三道紅線均處于綠檔，且始終優(yōu)于行業(yè)平均水平，公司負(fù)債結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化；（3）2022H1公司的短期有息負(fù)債占總有息負(fù)債20.6%，占比逐漸平穩(wěn)，在長期負(fù)債中2022年以后無海外債償還壓力，信用債超50%也將于2025年后償還。
　　投資建議：（1）融資端：公司作為地產(chǎn)行業(yè)的央企龍頭，擁有較低的融資成本；（2）銷售端：客戶對央企產(chǎn)品交付信心較為充足；（3）投資端：目前土拍市場拿地成本普遍較低。因此我們預(yù)測公司2022-2024年?duì)I業(yè)收入達(dá)2981.92億元/3421.40億元/3861.03億元，同比增長4.6%/14.7%/12.8%，2022-2024年P(guān)E倍數(shù)為6.7/5.9/5.4。我們選擇傳統(tǒng)國央企業(yè)及國資背景混合所有制企業(yè)萬科A、招商蛇口、建發(fā)股份、金地集團(tuán)進(jìn)行估值比較，公司對應(yīng)2022/2023年盈利預(yù)測的PE估值為6.7/5.9倍，均比可比公司均值略低；在2022年4季度天氣轉(zhuǎn)涼后，需求端有望逐漸修復(fù)，我們認(rèn)為公司無論在成本管控還是開發(fā)能力方面均具備較大優(yōu)勢，首次覆蓋，給予“推薦”評級。
　　風(fēng)險提示：市場回暖速度不及預(yù)期；土地拓展不及預(yù)期；政策兌現(xiàn)不及預(yù)期；結(jié)算不及預(yù)期；銷管費(fèi)控制不及預(yù)期。