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3Q22營(yíng)收同比+33%，歸母凈利潤(rùn)同比+26%，符合市場(chǎng)預(yù)期。3Q2022，公司營(yíng)收19.1億元，同比+32.6%；歸母凈利潤(rùn)1.48億元，同比+26.2%，符合預(yù)期；扣非后歸母凈利潤(rùn)1.35億元，同比+25.0%。其中，22Q3，營(yíng)收6.6億元，同比+21.4%，環(huán)比+3.8%；歸母凈利潤(rùn)0.55億元，同比+27.8%，環(huán)比+9.2%；扣非歸母凈利潤(rùn)0.49億元，同比+26.1%，環(huán)比+7.5%。3Q2022，毛利率和歸母凈利率分別為17.1%、7.7%，分別同比-1.2、-0.4pct；基本每股收益0.65元，同比-9.8%；三項(xiàng)費(fèi)用率為8.5%，同比-0.3pct；加權(quán)凈資產(chǎn)收益率為14.2%，同比+0.8pct；公司營(yíng)收保持較高增速，主要源于：1）公司在管規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)；2）3Q22，新拓展項(xiàng)目中標(biāo)總金額約15億元，新簽約合同年金額約7.25億元，同比+13%；3）延伸增值服務(wù)帶來(lái)的收入增長(zhǎng)。公司業(yè)績(jī)?cè)鏊俚陀跔I(yíng)收增速主要源于：1）新項(xiàng)目入場(chǎng)前期費(fèi)用影響；2）疫情防控對(duì)運(yùn)營(yíng)成本的影響。此外，在剔除股份支付影響后，3Q22公司實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)1.58億元，同比+25.9%。
　　3Q22新拓展項(xiàng)目金額15億，年化合同金額7.3億、同比+13%，拓展積極。3Q2022，公司新拓展項(xiàng)目中標(biāo)總金額約15億元，同比+7%，新簽約合同年金額約7.25億元，同比+13%，其中重慶以外區(qū)域占比76%，此外，通過(guò)延伸拓展現(xiàn)有項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)合同總額增加約6,200萬(wàn)元。截至2022H1末，公司在管項(xiàng)目數(shù)470個(gè)，同比+16.1%，其中重慶占比42%，同比-11.5pct。22年以來(lái)，公司聚焦重點(diǎn)中心城市公司實(shí)施拓展計(jì)劃，推動(dòng)全國(guó)化經(jīng)營(yíng)布局，新設(shè)立南寧公司、廈門公司，分別負(fù)責(zé)廣西、福建區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及業(yè)務(wù)拓展。21年，公司推出了推出城市合伙人計(jì)劃，打造了“限制性股票激勵(lì)+核心員工持股平臺(tái)+城市合伙人計(jì)劃”多層次的豐富激勵(lì)體系；22年，公司調(diào)整了2021年限制性股票激勵(lì)計(jì)劃考核辦法，新推出2022年限制性股票激勵(lì)計(jì)劃，并啟動(dòng)城市合伙人計(jì)劃構(gòu)建完成多層次的整體長(zhǎng)期激勵(lì)體系，實(shí)現(xiàn)激勵(lì)的階段性與延續(xù)性。
　　辦公、航空、公共業(yè)態(tài)均保持高速增長(zhǎng)，全國(guó)化布局持續(xù)推進(jìn)。2022H1，分業(yè)態(tài)來(lái)看，辦公物業(yè)、航空物業(yè)、公共物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、商住物業(yè)收入分別占比38.1%、11.8%、21.7%、15.0%、13.4%，分別同比+54%、+45%、+52%、+25%、+8%。分產(chǎn)品來(lái)看，基礎(chǔ)物業(yè)、創(chuàng)新業(yè)務(wù)、城市服務(wù)收入分別占比93.2%、2.2%、4.6%，分別同比+38%、+58%、+66%。分區(qū)域來(lái)看，重慶、重慶外區(qū)域收入分別占比42%、58%，分別同比+12%、+69%，公司全國(guó)化布局持續(xù)推進(jìn)。辦公物業(yè)及公共物業(yè)方面，22H1，公司新中標(biāo)中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、國(guó)家開放大學(xué)、珠海金灣國(guó)際機(jī)場(chǎng)、包神鐵路、長(zhǎng)沙軌道交通、普洛斯物流園、中關(guān)村園區(qū)等重大項(xiàng)目及多個(gè)軍隊(duì)業(yè)態(tài)項(xiàng)目，戰(zhàn)略性項(xiàng)目拓展力度持續(xù)加大。航空物業(yè)方面，截至22H1末在管機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目達(dá)到25個(gè)，在國(guó)內(nèi)航空物業(yè)領(lǐng)域持續(xù)領(lǐng)先。
　　投資分析意見：業(yè)績(jī)穩(wěn)步快增，新拓展保持積極，維持“買入”評(píng)級(jí)。新大正作為獨(dú)立第三方物管公司，戰(zhàn)略聚焦非住宅物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)賽道，在學(xué)校、公共、航空等業(yè)態(tài)領(lǐng)域具備長(zhǎng)期的管理經(jīng)驗(yàn)和服務(wù)口碑。公司積極招攬眾多優(yōu)秀管理人才，并構(gòu)建多層次激勵(lì)機(jī)制，有望推動(dòng)公司規(guī)模加速提升。后續(xù)毛利率修復(fù)、增值服務(wù)滲透率提升、費(fèi)用率影響逐步弱化之下，公司業(yè)績(jī)有望加速釋放?？紤]到疫情影響，我們下調(diào)公司2022-24年歸母凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)分別為2.21、3.10、4.34億元（原預(yù)測(cè)值為2.41、3.37、4.67億元），對(duì)應(yīng)22/23PE分別為22X/16X，維持目標(biāo)價(jià)47.0元，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：業(yè)務(wù)拓展不及預(yù)期、收并購(gòu)不及預(yù)期、人工成本上升過(guò)快致利潤(rùn)率下行風(fēng)險(xiǎn)。