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統(tǒng)計局公布2022年9月房地產(chǎn)市場運行情況。房地產(chǎn)銷售面積、銷售金額、投資額、新開工面積分別為13532萬平米/13510億元/12750億元/9705萬平米，同比增速分別為-16.2%/-14.2%/-12.1%/-44.4%，前值-22.6%/-19.9%/-13.8%/-45.7%。
　　9月銷售同比降幅收窄，但當前政策力度仍不足以支持基本面明顯改善。9月全國商品房銷售面積和銷售金額同比降幅均有回落，銷售均價為9,984元/平方米，較去年同期增長2.3%。開發(fā)商在“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季加大推盤和促銷力度，疊加前期政策寬松效果有所釋放、政府開展集中回購及保交付對購房者信心的修復(fù)，多因素推動下銷售略有回暖，在低前值基礎(chǔ)上降幅縮窄。但當前政策仍維持托底思維，政策力度尚不足以扭轉(zhuǎn)購房者信心，亦不足以挽回低評級房企信用，銷售難以突破弱復(fù)蘇的態(tài)勢。
　　新開工持續(xù)下行，房地產(chǎn)投資降幅有所回落。9月新開工面積同比下降44.4%，前值為-45.7%。市場并未出現(xiàn)明顯的轉(zhuǎn)暖跡象，房企補庫存的動力不足，保交付、土儲不足、城投開發(fā)能力有限也是新開工乏力的原因，預(yù)計新開工持續(xù)下行趨勢轉(zhuǎn)變的可能性不大。9月房地產(chǎn)投資同比下滑12.1%，降幅有所回落。目前房企資金壓力較大，土地市場亦進一步降溫，預(yù)計房地產(chǎn)投資仍將處于探底過程中。
　　到位資金降幅基本持平，房企融資壓力不減。從資金面來看，9月份房地產(chǎn)企業(yè)到位資金13,481億，同比增速-21.3%，前值為-21.7%，房企融資端持續(xù)承壓。分項來看，供應(yīng)端國內(nèi)貸款同比降幅再度走闊，需求端銷售有所修復(fù)帶動銷售回款小幅改善，定金及預(yù)收款、個人按揭貸款降幅均有所收窄，但目前銷售尚未進入實質(zhì)性好轉(zhuǎn)的通道，后續(xù)房企仍要面臨較大的經(jīng)營和融資現(xiàn)金流壓力。
　　行業(yè)集中度仍在下降，百強房企銷售弱于行業(yè)平均。2022年1-9月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100房企銷售金額的同比增速分別為-39.3%、-48.2%、-52.9%和-47.1%。1-9月TOP10銷售集中度為22.1%，前值22.4%，全年來看集中度進一步下降難以避免。
　　我們維持中期策略報告中對行業(yè)指標的預(yù)測。料銷售面積全年同比下滑19.3%，銷售金額下滑27.2%，新開工面積全年同比下滑29.4%，投資完成額下滑10.1%。
　　投資建議與投資標的
　　本月房地產(chǎn)行業(yè)主要統(tǒng)計指標未見實質(zhì)性改善，房企“金九”加大推盤和促銷力度推動銷售降幅收窄，進而銷售回款好轉(zhuǎn)；但市場尚未出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)暖的跡象，房企補庫存的動力不強，開工、投資仍持續(xù)下行，行業(yè)基本面弱復(fù)蘇的態(tài)勢沒有發(fā)生根本改變。在“金九”需求恢復(fù)緩慢的情況下，“銀十”前多部委出臺寬松政策組合，分別針對二、三線城市剛需和一線城市的改善需求予以支持。對于房價連續(xù)下跌的二、三線城市可階段性放寬部分城市首套房貸利率，但政策效果或受制于低能級城市剛需韌性不足；而對于換購住房個稅減免的政策，短期或?qū)μ幱谟^望狀態(tài)的置換改善客群有一定促成交作用，但總體而言以上政策寬松力度仍顯克制，政策組合效果仍有待觀察。從國慶假期過后的市場表現(xiàn)來看，新房認購無明顯起色，居民購房觀望情緒不減，我們認為基本面仍將處于持續(xù)的弱復(fù)蘇狀態(tài)，Q4末有望看到更大力度的寬松政策。預(yù)計企業(yè)間分化仍將加劇，我們看好央國企和高評級民企的相對優(yōu)勢，并建議隨著市場復(fù)蘇逐漸布局彈性標的，同時看好迅速成長且信用受損較小的物管和商管行業(yè)。
　　風(fēng)險提示
　　銷售大幅低于預(yù)期。政策調(diào)控力度超過預(yù)期。融資環(huán)境存在不確定性。