>> 國盛證券-萬科A(000002)業(yè)績小幅正增長，投資收縮聚焦一二線-221030
| 上傳日期： |
2022/10/31 |
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pdf 共9頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
金晶 |
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歸母凈利潤同增2.2%，期間費用率降低。2022年前三季度公司實現(xiàn)營業(yè)總收入3377億元（YoY+ 24.4%）；歸母凈利潤171億元（YoY+2.2%），扣非歸母凈利165億元（YoY+1.3%）。利潤增速低于收入增速主要因為：（1）毛利率下降，前三季度整體毛利率19.6%（ YoY-2.5pct），其中房地產(chǎn)結(jié)算毛利率20.7%（YoY-3.2pct），稅后房地產(chǎn)結(jié)算毛利率16.5%（YoY-2.2pct）；（2）投資凈收益占凈利潤比重從去年同期的15.8%降低至3.1%；（3）少數(shù)股東損益占凈利潤比重從去年同期的32.2%提升至37.4%。公司前三季度銷售管理費用率同降0.9pct至4.5%，財務(wù)費用率同降0.9pct至0.4%，財務(wù)費用率降低主要因為匯兌收益增加。
銷售額同比下滑34%，優(yōu)于行業(yè)。公司前三季度實現(xiàn)合同銷售金額3147億元（YoY-34.3%）；銷售面積1937萬方（YoY-34.3%）；銷售均價16246元/平（YoY-0.1%），銷售額位于行業(yè)第三名，銷售增速跑贏百強房企（百強房企前三季度銷售額同比下滑45.8% ）。截止2022Q3，公司已售未竣工結(jié)算資源合同金額/面積分別為6126億元/ 3901萬方，較上年末下降13.8%/16.5%，覆蓋上年結(jié)算收入/面積1.5/1.3倍，已售未結(jié)資源保持合理水平。
投資規(guī)模收縮，聚焦一二線。公司上半年新獲取開發(fā)項目27個，規(guī)劃計容建面486萬方（YoY-78.3%），權(quán)益計容規(guī)劃建面303萬方（YoY-81.1%）。新增土儲權(quán)益比62.4%，同比下滑9.1pct。前三季度拿地建面/銷售面積為25.1%，同比下滑51pct。公司今年拿地主要集中在核心城市，根據(jù)公司月度公告統(tǒng)計，前三季度新增土儲建面約有80%位于一二線城市，三線城市也主要是位于粵港澳大灣區(qū)和長三角的三線城市。截止2022Q3公司在建+規(guī)劃中項目計容建面12991萬方（YoY-18.8%），此外還有舊改項目494.4萬方，土儲相對充裕。
三道紅線維持綠檔，融資成本保持低位。截止2022Q3，公司有息負債2943億元，同比增長10%。期限結(jié)構(gòu)來看，短期有息負債占比21.3%；融資來源來看，銀行借款占比58.6%，債券占比26.6%，負債結(jié)構(gòu)合理。公司凈負債率43.2%，剔預(yù)負債率68.6%，現(xiàn)金短債比1.9倍，三道紅線維持綠檔。公司融資成本保持低位，截止Q3存量融資的綜合融資成本4.06%，第三季度發(fā)行了34億元的公司債券，5年期票面利率為3.21%，7年期為3.7%；發(fā)行3年期70億元綠色中票，票面利率在2.9%~3.2%。
多元業(yè)務(wù)均實現(xiàn)穩(wěn)健增長。（1）物業(yè)服務(wù)：萬物云三季度新拓展社區(qū)空間居住服項目77個，76.6%來自第三方，此外還分別拓展了商企空間服務(wù)/城市空間服務(wù)項目129和14個。（2）物流倉儲：前三季度實現(xiàn)營收（含非并表項目）29.7億元（YoY+42.7%），其中高標庫15.9億元（YoY+11.4%），冷鏈園區(qū)13.8億（YoY+111.7%）。高標庫穩(wěn)定期出租率91%，冷鏈園區(qū)穩(wěn)定期使用率74%。（3）租賃住宅：上半年租賃業(yè)務(wù)營收（含非并表）23.1億元（YoY+11.5%），截止2022Q3共運營管理房屋21.5萬間，累計開業(yè)16.9萬間，出租率95%。（4）商業(yè)開發(fā)運營：上半年營收（含非并表）62.5億元（YoY+10.6%），其中印力管理的項目營收40.4億元（YoY+9.2%），截止Q3印力開業(yè)項目整體出租率為92.7%。
投資建議：我們預(yù)測公司22/23/24年營業(yè)收入分別為4977/5280/5446億元，歸母凈利潤為248/263/286億元，對應(yīng)攤薄EPS為2.13/2.26/2.46元/股，當前股價對應(yīng)22年動態(tài)PE6.7倍。我們認為公司合理市值為2479億元，對應(yīng)目標價格21.3元/股，對應(yīng)2022年P(guān)E10倍，維持“買入”評級。
風險提示：疫情影響超預(yù)期，政策放松不及預(yù)期，公司持續(xù)減值風險。
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